CADA VEZ QUE HABLO DE VIVIR DE LOS ALQUILERES, APARECE LA MISMA PREGUNTA. —JUAN, ¿CUÁNTOS DEPARTAMENTOS NECESITO? Y LA VERDAD ES QUE ESA NO ES LA PRIMERA PREGUNTA QUE DEBERÍAS HACERTE. LA PRIMERA PREGUNTA ES OTRA: ¿CUÁNTA PLATA NECESITÁS PARA VIVIR LA VIDA QUE QUERÉS? PORQUE SI NO SABÉS CUÁNTO NECESITÁS POR MES, ES IMPOSIBLE SABER CUÁNTO PATRIMONIO NECESITÁS CONSTRUIR.
La libertad financiera no empieza comprando departamentos. Empieza entendiendo tus números. Sentate una tarde, agarrá una hoja y anotá cuánto gastás por mes. No cuánto ganás. Cuánto necesitás para vivir.
Una vez que tenés ese número, recién ahí podés calcular el capital que necesitás construir. Una forma sencilla de estimarlo es multiplicar tus gastos mensuales —sumándoles un colchón de seguridad que duplique esos gastos— por 12 meses y después por 20. Recién ahí dejás de hablar de sueños y empezás a hablar de un plan. Por ejemplo: $1M de gastos (sin alquiler porque lo primero que tenés que tener es tu casa propia) x 2 = $2M x 12 = $24M x 20 = $480M o US$320.000.
Ahora viene la segunda pregunta: ¿En qué propiedades conviene invertir? Acá mucha gente se equivoca porque piensa que cuanto más grande sea el departamento, mejor inversión es. Pero muchas veces pasa exactamente al revés.
Si tu objetivo es vivir de los alquileres, prefiero tres departamentos chicos antes que dos grandes. ¿Por qué? Porque el día que uno queda vacío, los otros dos siguen pagando las cuentas. Si tenés tres departamentos y uno te queda sin inquilino (en vacancia), perdés el 33% de tus ingresos. Si sólo tenés dos, y uno queda vacante, perdés el 50% de tus ingresos. Por eso, cuando invertís para generar renta, no sólo importa cuánto ganás. También importa que la plata siga entrando todos los meses. La continuidad vale mucho.
Hay otra idea que también conviene sacarse de la cabeza: no siempre conviene comprar en el barrio más caro. Conviene comprar donde los números cierran. Un monoambiente en un barrio muy consolidado puede dejar una renta del 3% o 4% anual. En cambio, una propiedad similar en un barrio con más potencial puede generar entre un 7% y un 10%. La diferencia es enorme.
Por ejemplo: tres monoambientes adquiridos con US$320.000 en un barrio consolidado dan una renta de unos $1.500.000 (cubro los gastos del ejemplo + el 50% del colchón). Pero con el 8% en barrios como Constitución, La Boca, Parque Patricios, ¡esa renta se duplica a $3.000.000, es decir, gastos x 3!
Por eso el inversor inteligente no compra prestigio. Compra rentabilidad. Y busca lugares donde todavía haya margen para que el valor del metro cuadrado siga creciendo.
Porque el negocio inmobiliario tiene dos motores. El primero es el alquiler que cobrás todos los meses. El segundo es la valorización de la propiedad con el paso del tiempo. Cuando las dos cosas trabajan juntas, es donde aparecen las mejores inversiones.
Muchas personas creen que vivir de las rentas es un privilegio reservado para unos pocos. Yo no lo veo así.
Después de ayudar a más de 4000 personas a convertirse en dueños aprendí que el patrimonio casi nunca se construye de un día para el otro. Se construye tomando buenas decisiones durante muchos años. Reinvirtiendo, no concentrando todo el riesgo en una sola propiedad. Y pensando siempre en el largo plazo.
Pero hay algo todavía más importante. Yo nunca tuve como objetivo dejar de trabajar. Me encanta trabajar. Lo que busco es otra cosa. Quiero poder elegir. Elegir si trabajo, con quién trabajo, en qué proyectos me meto, cuánto tiempo paso con mi familia. Eso es la verdadera libertad financiera. No vivir sin trabajar. Sino trabajar porque querés y no porque necesitás pagar las cuentas a principio de mes.
Las propiedades son una de las mejores herramientas para construir esa libertad. Pero la libertad no empieza cuando comprás el primer departamento. Empieza mucho antes. Empieza el día que dejás de improvisar con la plata y empezás a construir un patrimonio con un plan.
Por Juan Manuel Tapiola
CEO de Spazios (@spazios.desarrolladora)
