EL MERCADO INMOBILIARIO ATRAVIESA UNA PARADOJA: MIENTRAS LAS OPERACIONES PUEDEN RECUPERARSE CON RELATIVA RAPIDEZ CUANDO MEJORA LA CONFIANZA, LA CONSTRUCCIÓN NECESITA AÑOS PARA RESPONDER. ESA DIFERENCIA ENTRE LA VELOCIDAD DE LA DEMANDA Y LOS TIEMPOS DE LA OFERTA PUEDE CONVERTIRSE EN UNO DE LOS PRINCIPALES DESAFÍOS DEL PRÓXIMO CICLO INMOBILIARIO.
En Brasil, un mercado de dimensiones continentales y con realidades muy diferentes según cada región y segmento, no es posible afirmar que exista una única dinámica. Pero sí se observa una mayor cautela entre los desarrolladores a la hora de lanzar nuevos proyectos.
La razón no está solamente en el precio de los materiales. El costo del terreno, los permisos, la mano de obra, los impuestos, la comercialización y, especialmente, el financiamiento forman parte de una ecuación cada vez más exigente. En un negocio de ciclo largo, las tasas de interés tienen un impacto directo sobre la decisión de iniciar una obra.
Por eso, construir dejó de ser una cuestión exclusivamente inmobiliaria para convertirse en una cuestión financiera: antes de poner un ladrillo, hay que tener cada vez más claro quién va a comprar, por qué lo va a hacer y qué valor tendrá ese activo cuando esté terminado.
El problema no es solamente cuánto cuesta construir
Durante mucho tiempo, la discusión sobre la rentabilidad de un desarrollo estuvo concentrada en el costo de los insumos y el precio final de venta. Hoy esa mirada resulta insuficiente.
Un proyecto debe contemplar desde el valor del terreno hasta su estructura financiera, la velocidad de comercialización y los costos de operación posteriores.
Esto está modificando también el producto inmobiliario.
El comprador ya no busca únicamente superficie. En determinados segmentos, especialmente en los destinos turísticos, aparecen con más fuerza variables como calidad de vida, naturaleza, wellness, servicios, seguridad, tecnología y experiencia.
Esto obliga al desarrollador a pensar en todo el ciclo de vida del activo.
En Morevie partimos de una premisa: ya no tiene sentido construir simplemente para aumentar el stock. Hay que desarrollar productos capaces de generar demanda.
La operación empieza a ser tan importante como la construcción
Una de las transformaciones más interesantes del mercado es que el negocio inmobiliario empieza a extenderse más allá de la entrega de las llaves.
La tecnología permite generar mayor transparencia para el propietario y facilitar el seguimiento de su activo y de su operación, incluso cuando el inversor se encuentra fuera de Brasil.
La hospitalidad también adquiere un papel creciente. Un desarrollo turístico puede dejar de ser simplemente un conjunto de unidades para convertirse en un activo operado profesionalmente, con una marca, estándares de servicio, estrategia comercial y capacidad de generar demanda de manera permanente.
Esta tendencia resulta particularmente relevante para el inversor extranjero. Para alguien que compra desde Buenos Aires, Montevideo, Santiago o Miami, la distancia aumenta la necesidad de información, previsibilidad y confianza.
Por eso, atraer capital internacional requiere mucho más que ofrecer una propiedad: requiere construir un ecosistema alrededor del activo.
El crédito puede acelerar la demanda, pero la oferta necesita tiempo
El comportamiento de las tasas de interés será determinante para el próximo ciclo.
Una reducción consistente del costo del financiamiento puede producir un doble efecto: mejorar la viabilidad económica de los nuevos proyectos y aumentar la capacidad de compra de los consumidores.
Pero existe una diferencia fundamental entre ambos movimientos. Un comprador puede volver al mercado en cuestión de meses. Un desarrollador necesita años para adquirir un terreno, obtener permisos, construir y entregar.
Si la demanda se recupera antes que la oferta, algunos mercados y segmentos podrían enfrentar una presión creciente sobre los precios.
En los destinos turísticos existe además una limitación estructural: los terrenos realmente excepcionales son finitos. Una ubicación frente al mar, próxima a una playa o integrada a un entorno natural de alto valor no puede multiplicarse indefinidamente.
Eso convierte a la ubicación y a la preservación ambiental en variables económicas, no solamente urbanísticas.
El inversor también está cambiando
La nueva generación de compradores e inversores exige algo que hace algunos años tenía un peso menor: transparencia.
En este contexto, mecanismos como el patrimonio de afectación adquieren relevancia. Este régimen permite separar jurídicamente un desarrollo inmobiliario del resto del patrimonio del promotor, vinculando los recursos y obligaciones a ese proyecto específico.
Para quien invierte durante la etapa de construcción, representa una herramienta adicional de protección y previsibilidad.
A esto se suman seguros de obra, tecnología aplicada a la gestión y modelos de operación profesional.
El objetivo es reducir la distancia entre quien desarrolla y quien invierte.
El próximo ciclo no será solamente de más construcción
La discusión sobre el futuro del real estate suele resumirse en una pregunta: ¿cuándo volverá a crecer con fuerza la construcción?
Probablemente haya que formular una pregunta diferente: ¿qué tipo de proyectos tendrán sentido cuando vuelva a crecer la demanda?
Los desarrollos que simplemente agreguen metros cuadrados competirán en un mercado cada vez más exigente. En cambio, aquellos que logren combinar ubicación, diseño, tecnología, eficiencia, wellness, naturaleza, hospitalidad, financiamiento y una operación profesional tendrán mayores posibilidades de sostener su valor.
La construcción seguirá siendo el punto de partida, pero ya no será el final del negocio.
El próximo ciclo inmobiliario no se tratará solamente de construir y vender. Se tratará de crear activos capaces de generar demanda, ser operados eficientemente y preservar su valor durante décadas.
Y esa transformación ya está empezando.
Por Jan Carlos Alcoforado, presidente de Morevie Incorporadora y Constructora
