HAY UNA FRASE QUE PUEDE RESUMIR LO QUE ESTÁ PASANDO: PARA QUE HAYA MÁS DUEÑOS, PRIMERO TIENE QUE HABER MÁS CRÉDITO. Y PARA QUE HAYA MÁS CRÉDITO HIPOTECARIO, LOS BANCOS NECESITAN ALGO QUE ARGENTINA DURANTE MUCHO TIEMPO NO TUVO: FINANCIAMIENTO DE LARGO PLAZO.
Por eso, la decisión del Gobierno de poner hasta $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) a disposición de los bancos puede ser una buena noticia para quienes quieren dejar de alquilar y convertirse en propietarios. Según las estimaciones conocidas, el mecanismo podría generar alrededor de 20.000 nuevas oportunidades de acceso a la vivienda. ¿Alcanza? Ni cerca. Argentina necesita cientos de miles de operaciones durante muchos años. Pero después de décadas de un mercado hipotecario prácticamente paralizado, 20.000 oportunidades nuevas tampoco son poca cosa.
El problema que busca resolver la medida es bastante simple de entender. Los bancos reciben depósitos que pueden ser de corto plazo, pero pretenden prestar durante 15, 20 o 30 años. Ese descalce hace muy difícil desarrollar un mercado hipotecario profundo. El FGS aparece entonces como una fuente de financiamiento de mayor plazo para que los bancos puedan ampliar su oferta de créditos. En otras palabras: el Estado pone una palanca para que el banco pueda prestar más y durante más tiempo.
Y esto es importante porque el crédito es justamente eso: una palanca. Si tenés que comprar una propiedad de US$100.000 y tenés US$25.000, sin crédito te faltan US$75.000. Con crédito, esos US$25.000 pueden convertirse en la puerta de entrada a una propiedad mucho más grande que la que podrías comprar solamente con tus ahorros. Eso no significa que el crédito sea gratis ni que todos puedan acceder. Hay que demostrar ingresos, capacidad de pago, cumplir con los requisitos del banco y aceptar una deuda de largo plazo. Pero cambia completamente la ecuación.
Ahora bien, tampoco hay que confundir una buena noticia con la solución definitiva. Estos $2 billones pueden ayudar a reactivar el crédito hipotecario, generar operaciones y movilizar al mercado inmobiliario y la construcción. Pero el verdadero desafío es otro: conseguir que dentro de algunos años no necesitemos un programa extraordinario para que existan créditos hipotecarios. Necesitamos un sistema financiero capaz de generar cientos de miles de préstamos durante décadas, con ahorro de largo plazo, inflación baja, reglas previsibles y condiciones que permitan a una familia planificar su vivienda a 20 o 30 años.
Después de ayudar a más de 4.000 personas a convertirse en dueñas, hay algo que tengo bastante claro: el problema muchas veces no es que no puedas ser dueño; es que estás mirando una sola manera de hacerlo. Si no tenés US$100.000, eso no significa que no puedas comprar una propiedad. Quizás necesitás un crédito hipotecario. Quizás un crédito al pozo. Quizás una propiedad puente. Quizás otra de las muchas herramientas que existen para llegar a ser dueño.
Por eso miro esta medida con optimismo, pero también con prudencia. No estamos frente a la solución del problema habitacional argentino. Estamos frente a una oportunidad para volver a poner una herramienta fundamental sobre la mesa.
Y para mí, el número más importante no son los $2 billones ni los 20.000 créditos. Son las familias que puedan dejar de alquilar y empezar a construir patrimonio propio.
Porque el verdadero éxito no será que Argentina consiga 20.000 nuevos créditos hipotecarios. El verdadero éxito será que, dentro de unos años, 20.000 nos parezca un número ridículamente chico.
Eso significaría que el crédito hipotecario volvió a ser algo normal. Y que cada vez más argentinos puedan decir algo que parece sencillo, pero que durante demasiado tiempo se volvió extraordinario: “Esta casa es mía.”
Por Juan Manuel Tapiola
CEO de Spazios
