DURANTE MUCHO TIEMPO, COMPRAR O VENDER UNA PROPIEDAD EN ARGENTINA SIGNIFICÓ ASUMIR UNA CARGA IMPOSITIVA Y DE COSTOS QUE MUCHAS VECES TERMINABA FUNCIONANDO COMO UNA BARRERA DE ENTRADA Y SALIDA DEL MERCADO. EN LOS ÚLTIMOS AÑOS HUBO CAMBIOS IMPORTANTES: EL IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES (ITI), QUE ALCANZABA CON UNA ALÍCUOTA DEL 1,5% DETERMINADAS OPERACIONES SOBRE INMUEBLES ADQUIRIDOS ANTES DE 2018, FUE DEROGADO EN JULIO DE 2024. Y DESDE EL 1° DE ENERO DE 2026 QUEDÓ EXENTO EL RESULTADO DE LA ENAJENACIÓN DE INMUEBLES ALCANZADO POR EL RÉGIMEN QUE ANTES TRIBUTABA COMO IMPUESTO CEDULAR.
El cambio es importante porque una propiedad no debería ser un activo que solamente se puede comprar y conservar durante décadas. También tiene que poder venderse, cambiarse, reciclarse, alquilarse o utilizarse como parte de una estrategia de inversión sin que los costos de transacción hagan inviable cada movimiento. Si una persona compra un departamento, lo mejora y después quiere venderlo para comprar otro, cada impuesto adicional sobre esa operación reduce el incentivo a hacerlo. Y si el costo de entrar y salir del mercado es demasiado alto, menos personas participan y el mercado se vuelve menos dinámico.
Pero sería un error pensar que hoy comprar una propiedad es barato. Los impuestos nacionales sobre la transferencia y la ganancia de determinadas ventas dejaron de ser parte de la ecuación para las personas humanas alcanzadas por las nuevas exenciones, pero todavía existe una estructura importante de costos.
El Impuesto de Sellos depende de cada jurisdicción. En CABA, para 2026, las transferencias de inmuebles tienen una alícuota general del 3,5%, aunque existe una exención para vivienda única, familiar y de ocupación permanente hasta $226,1 millones, tributándose sobre el excedente cuando se supera ese valor. En la Provincia de Buenos Aires, la Ley Impositiva 2026 establece, para determinados supuestos de transmisión de dominio de inmuebles, una tasa del 2 por mil cuando se supera el límite de exención, con reglas específicas para vivienda única.
A eso hay que sumarle los honorarios de escribanía, estudios de títulos, certificados, inscripción registral, comisión inmobiliaria cuando interviene una inmobiliaria y eventualmente gastos derivados de deudas o situaciones particulares del inmueble. Por eso, aun cuando se hayan eliminado algunos impuestos nacionales relevantes, una operación inmobiliaria todavía puede tener un costo significativo. Y acá aparece una discusión que deberíamos tener con mucha más seriedad: cada peso que cuesta comprar una propiedad es dinero que una persona necesita tener disponible además del precio del inmueble.
Pensemos en alguien que quiere comprar su primera vivienda por US$100.000. No alcanza con conseguir los US$100.000. Tiene que tener también dinero para afrontar los costos de la operación. Cuando hablamos de una familia que juntó durante años cada dólar para llegar a su primera propiedad, esos gastos adicionales pueden ser justamente la diferencia entre poder comprar o tener que seguir esperando. El mismo problema aparece para quien quiere invertir: si cada compra y cada venta tienen un costo elevado, muchas oportunidades dejan de ser atractivas.
Por eso, cuando hablamos de construir una Argentina con más propietarios, no alcanza con hablar de crédito hipotecario, salarios o precio de las propiedades. También tenemos que mirar cuánto cuesta convertirse en dueño. Y ahí los impuestos de transacción importan muchísimo. Un mercado inmobiliario sano necesita que comprar sea posible, pero también que vender y volver a comprar no sea una operación castigada por una montaña de costos.
Hay además una diferencia interesante entre CABA y la Provincia de Buenos Aires. En la Ciudad existe hoy un tratamiento más favorable para quien compra una vivienda única dentro del límite establecido, mientras que en la Provincia la estructura del Impuesto de Sellos es diferente y la tasa puede resultar menor, pero no existe exactamente el mismo beneficio. Eso muestra algo que muchas veces olvidamos: cuando se habla de “el mercado inmobiliario argentino”, en realidad estamos hablando de mercados con reglas tributarias distintas según dónde esté la propiedad.
Para mí, el objetivo debería ser bastante simple: que cada vez haya menos obstáculos artificiales para que una persona pueda pasar de no tener una propiedad a tenerla, y para que quien ya tiene una pueda venderla, reinvertir y seguir creciendo. Un impuesto puede recaudar, pero también puede cambiar el comportamiento de las personas. Y en un mercado donde necesitamos más construcción, más inversión y más propietarios, hay que mirar no solamente cuánto recauda cada impuesto, sino cuánto movimiento económico genera o desalienta.
Ser dueño ya es suficientemente difícil como para que el propio sistema agregue obstáculos innecesarios. Si queremos que haya más propietarios, tenemos que trabajar sobre toda la ecuación: precio, financiamiento, ingresos y, también, costo de transacción. Porque al final del día, cada dólar que una familia puede destinar a comprar su propiedad y no a pagar costos asociados a la operación es un dólar más cerca de convertirse en patrimonio.
Por Juan Manuel Tapiola
CEO de Spazios
