EN EL SEGMENTO PREMIUM DE BUENOS AIRES, EL COMPRADOR SOFISTICADO DEJÓ DE BUSCAR METROS CUADRADOS: BUSCA CÓMO ESTÁ RESUELTO EL ESPACIO, LA ALTURA DEL CIELORRASO Y LA ORIENTACIÓN DEL LIVING. MIRANDA BOSCH EXPLICA QUÉ DEFINE EL VALOR REAL DE UNA PROPIEDAD HOY.
Hay dos preguntas que aparecen casi invariablemente cuando un comprador del segmento premium busca propiedades por encima de los USD 600.000: cuál es la orientación del living y cuánto mide el cielorraso. Son los datos que los portales raramente consignan con precisión, y los que más importan.
El mercado inmobiliario de alta gama en Buenos Aires está viviendo un proceso de maduración que revela una paradoja: hay sobreoferta general, pero escasez en lo que el comprador exigente busca. En julio de 2026, solo la mitad de los barrios de CABA mostró subas de precio, frente al 90% que subía en el mismo período de 2024. El mercado dejó de moverse parejo. Lo que se absorbe rápido es lo que está bien ubicado, bien diseñado y bien valuado.
Un departamento de 180 m² con un programa bien resuelto, living con doble altura, cocina integrada, dormitorio principal con vestidor y baño en suite, terraza orientada al norte, compite con ventaja sobre uno de 220 m² mal distribuido donde la circulación come espacio habitable.
La densidad del edificio es otra variable que el precio por m² no captura sola. Un edificio boutique de 12 unidades con lobby de doble altura, portería permanente y terraza privada puede ser más atractivo que una torre de 200 unidades con spa incluido donde el ascensor tarda cuatro minutos.
“El segmento premium no se mueve por impulso, se mueve por estrategia. Hoy el comprador prioriza propiedades consolidadas, bien ubicadas y con potencial de valorización real en un contexto de mayor previsibilidad económica”, señala Francisco Bosch, Co-Founder de Miranda Bosch Real Estate & Art.
Los barrios que concentran la demanda consolidada siguen siendo Recoleta, Retiro, Barrio Parque y Belgrano R — donde se encuentran propiedades emblemáticas de arquitectos reconocidos. Pero la lógica que define el valor ya no es solo la dirección: es la calidad de lo construido y cómo ese espacio responde a cómo quiere vivir quien lo compra. El consenso del mercado apunta a un crecimiento del 5 al 10% en dólares para el segmento premium en lo que resta de 2026, liderado por los barrios con mejor infraestructura y producto de calidad.
Una propiedad premium no es la que tiene todo. Es la que tiene lo correcto, bien resuelto, en el edificio correcto, en la cuadra que el comprador ya había elegido antes de ver la planta.
