EL ÍNDICE M2 REAL MUESTRA QUE LOS PRECIOS EN CABA SUBIERON CASI 5% INTERANUAL Y MANTIENEN UNA TENDENCIA DE ESTABILIDAD CON LEVE CRECIMIENTO. LA DIFERENCIA ENTRE PRECIO PUBLICADO Y DE CIERRE ES LA MÁS BAJA DE LOS ÚLTIMOS AÑOS.
El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires continúa mostrando señales de consolidación. De acuerdo con el último informe del Índice M2 Real, elaborado por REMAX en conjunto con la Universidad del CEMA y Reporte Inmobiliario, el valor promedio efectivo del metro cuadrado en CABA alcanzó los USD 2.146 en enero de 2026, frente a los USD 2.045 registrados en enero de 2025. Esto representa una suba interanual del 4,9%, confirmando la tendencia de recomposición gradual iniciada durante el 2025.
El año pasado cerró con un promedio de USD 2.178, un 7,3% por encima de 2024, consolidando un proceso de normalización tras varios años de ajuste. El primer semestre fue más dinámico, con picos en mayo, mientras que la segunda mitad mostró mayor estabilidad y menor volatilidad, configurando un mercado más ordenado y previsible. En enero de 2026, el precio se mantiene en niveles similares al promedio del segundo semestre del año pasado, lo que refleja estabilidad con leve tendencia alcista, lejos de los saltos bruscos que caracterizaron ciclos anteriores.
Otro dato relevante es la brecha entre precio publicado y precio efectivo de cierre: en enero de 2025 fue del -4,26%, mientras que en enero de 2026 se ubicó en -5,14%, muy por debajo del -7%/-8% que se registraba en 2022 y 2023. Esta reducción refleja una mayor racionalidad en la toma de decisiones, con valores de publicación más alineados al mercado real.
El dinamismo en el mercado continúa concentrándose en las propiedades de menor ticket, que funcionan como principal termómetro de la actividad. En enero de 2026, los departamentos de 1 ambiente promediaron USD 2.243 por m², manteniéndose en niveles similares al año anterior y consolidándose como la opción preferida por inversores. Los 2 ambientes alcanzaron los USD 2.243 por m², frente a los USD 2.117 de enero de 2025, con una suba interanual cercana al 6%, posicionándose como el segmento más demandado por usuarios finales. En tanto, los 3 ambientes registraron un promedio de USD 2.088 por m², también por encima del año previo, aunque con una evolución más moderada.
Si bien enero y febrero no mostraron el mismo nivel de actividad que el inicio de 2025, el año comenzó con buen volumen de consultas y reservas. El análisis del mercado no se limita únicamente a las escrituras, también se monitorean indicadores como cantidad de visitas, reservas, cierres efectivos y nuevas captaciones de propiedades, variables que permiten medir el grado de confianza y dinamismo del sector.
“El Índice confirma que 2025 fue un año de transición hacia un mercado más sano y previsible. Los precios dejaron de caer y comenzaron una recomposición gradual, con una brecha cada vez menor entre publicación y cierre, lo que refleja mayor racionalidad en la toma de decisiones”, comentó Sebastián Sosa, Presidente de REMAX Argentina y Uruguay.
Lo que sí se redujo de manera notable es la participación del crédito hipotecario en las operaciones, una tendencia que comenzó a evidenciarse en el último trimestre de 2025 y que continúa en el arranque de 2026. No obstante, algunas entidades financieras están reactivando sus líneas, lo que podría impulsar la actividad en el segundo semestre.
En este contexto, el crédito sigue siendo la variable determinante del mercado. En esta línea, Sosa agregó: “Se estima que por cada operación que se concreta se generan entre dos y tres más. Ese efecto dominó es claramente positivo. Cuando el crédito se activa, el mercado se mueve y los valores tienden a acompañar”.
“Los precios ya no están en caída libre, la brecha de negociación es razonable y la demanda empieza a reaccionar cuando aparece financiamiento. Si logramos sostener reglas claras y el crédito vuelve a ganar volumen, 2026 puede marcar el inicio de un ciclo de crecimiento más profundo y sostenido para el sector inmobiliario”, concluyó Sosa.
