POR MÁS QUE HABLEMOS DE LADRILLOS, PLANOS, LOTES Y METROS CUADRADOS, EL VERDADERO CIMIENTO DEL MERCADO INMOBILIARIO NO ES FÍSICO: ES JURÍDICO. LA SEGURIDAD JURÍDICA —ESE CONCEPTO TAN CITADO COMO A MENUDO SUBESTIMADO— ES LA GARANTÍA DE QUE LAS REGLAS DEL JUEGO SON CLARAS, CONOCIDAS POR TODOS Y, SOBRE TODO, QUE NO CAMBIAN A MITAD DE CAMINO. EN EL MUNDO DEL REAL ESTATE, SU PRESENCIA MARCA LA DIFERENCIA ENTRE UN DESARROLLO SOSTENIDO Y EL ESTANCAMIENTO CRÓNICO.
Sin previsibilidad legal, no hay inversión. Ningún desarrollador debería lanzar un proyecto si no constituye el mismo dentro del marco jurídico correcto. De igual modo, ningún comprador debería firmar una reserva o boleto de compra venta sin la tranquilidad de que la propiedad será realmente suya y podrá disponer de ella como espera.
La seguridad jurídica abarca desde la estabilidad normativa hasta la transparencia registral, desde el respeto a los contratos hasta la agilidad judicial. Es una pieza clave para todo el mercado inmobiliario, pero especialmente crítica para los emprendimientos que nacen desde cero —como los desarrollos “desde el pozo” o los barrios privados que florecen en casi todo el país.
En Argentina, cada provincia, municipio, y a veces incluso cada localidad, tiene regulaciones propias sobre lo que se puede hacer (o no) en un terreno: cuántos metros cuadrados se pueden construir, qué servicios están habilitados, etc. Por eso, es esencial asesorarse correctamente e investigar los antecedentes de quienes están detrás de cada proyecto o inmueble.
Barrios cerrados: entre la expansión y la búsqueda de la seguridad jurídica
Un ejemplo paradigmático de esta falta de seguridad jurídica sucede con frecuencia en clubes de campo o barrios cerrados. Este formato de urbanización —que ha crecido aceleradamente en las últimas décadas como respuesta a la demanda de mayor seguridad— aún hoy, muchos no pueden transmitir esa confianza.
Con la reforma del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina (vigente desde el 1° de Agosto 2015) se unificaron los criterios y se dio seguridad jurídica tanto a Desarrolladores como a propietarios, clarificando aspectos como: la inscripción registral, la obligación de cumplir con normas urbanísticas y la relación entre lo privado y lo común. Estos requisitos legales son fundamentales: proyecto aprobado por la autoridad administrativa local (municipalidad y gobierno provincial), plano de subdivisión o mensura – donde se definen lotes privados, áreas comunes y calles internas, accesos, espacios verdes, etc.- escritura pública de afectación al régimen de conjunto inmobiliario e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Pongamos un ejemplo: si mañana estuviera pensando en comprar un lote en, digamos, Haras del Sur… ¿sabría qué documentación pedir para estar tranquilo? En nuestro caso, todos los desarrollos —incluyendo Haras del Sur IV y V— cuentan con todas las aprobaciones requeridas. Cada uno tiene su Prefactibilidad, Factibilidad y Plano de Subdivisión aprobado e inscripto por la Dirección de Geodesia de la Provincia de Buenos Aires; y la mayoría no cumple con estos requisitos.
En definitiva, si está considerando invertir en una propiedad o lote, busque trayectoria, referencias, transparencia, y asegúrese de que lo que desea hacer allí esté realmente permitido. En un país donde la confianza es un bien escaso, el mercado inmobiliario tiene la oportunidad —y la obligación— de ser un ejemplo de institucionalidad.
Por Fernando Sciarrotta, Gerente Comercial de Grupo Haras del Sur
