EL PRECIO DEL M² EN CABA ACUMULA SUBAS MODERADAS PERO SOSTENIDAS DESDE INICIOS DE 2026, CON VALORES TODAVÍA 12,2% POR DEBAJO DEL MÁXIMO HISTÓRICO DE LA SERIE, SEGÚN ZONAPROP.
El valor real de cierre de departamentos usados llegó a US$ 2.146/m² en enero de 2026, con un alza interanual del 4,93% (Reporte Inmobiliario): la brecha entre precio de publicación y cierre se está achicando.
“Cuando el comprador vuelve a priorizar calidad y ubicación por encima del precio, el mercado dejó de moverse por urgencia y empezó a moverse por convicción”, señala Francisco Bosch, Co-Founder de Miranda Bosch Real Estate & Art.
El mercado inmobiliario de Buenos Aires lleva meses enviando la misma señal: los precios suben poco, pero no retroceden. Según el índice de Zonaprop, el m² promedio en CABA se ubicó en US$ 2.459 en marzo de 2026, con una suba acumulada de 0,4% en el primer trimestre. Los números son modestos en términos absolutos, pero en un mercado que pasó años corrigiendo hacia abajo, la dirección importa tanto como la magnitud.
El contexto lo completa un dato de fondo: los precios actuales todavía están 12,2% por debajo del pico histórico. Eso significa que la recuperación es verificable, y que el recorrido no se agotó.
“El segmento premium siempre fue un mercado de decisiones bien fundamentadas. Hoy vemos compradores que volvieron a analizar con calma, que priorizan la calidad constructiva, la ubicación y el potencial de valorización real por encima del precio. Eso es una señal de madurez del mercado, y es exactamente el contexto en el que se hacen las mejores operaciones”, señala Francisco Bosch, Co-Founder de Miranda Bosch Real Estate & Art.
1) La brecha entre publicación y cierre, el verdadero termómetro del mercado
El valor real de cierre de los departamentos usados en CABA fue de US$ 2.146/m² en enero de 2026 (Reporte Inmobiliario), frente a un precio de publicación notablemente más alto. Cuando esa distancia se achica, el margen de negociación del comprador se reduce: los vendedores ya no necesitan ceder tanto para cerrar. Hoy esa brecha se está comprimiendo, lo que indica que el equilibrio se está desplazando.
2) El usado premium ofrece lo que el pozo no puede garantizar: certeza
En los barrios de mayor demanda estructural — Belgrano, Recoleta, Palermo, Barrio Parque, Puerto Madero — la propiedad usada permite evaluar en su estado real, negociar directamente con el propietario y cerrar en plazos cortos. A diferencia del mercado en pozo, donde el comprador espera años para habitar o rentabilizar, aquí la ecuación es inmediata. En un contexto donde el crédito hipotecario aún no se reactivó a plena escala, los propietarios muestran mayor apertura para cerrar operaciones sin dilación.
3) La renta volvió a tener sentido aritmético
Con alquileres que subieron 34,9% en doce meses — por encima de la inflación anual de 2025 — la relación precio/renta mejoró respecto a los años anteriores. Los barrios premium combinan alta demanda de alquiler, baja vacancia y perfiles de inquilinos solventes, tres variables que históricamente definen la estabilidad de un activo residencial. “Hoy vemos compradores que priorizan el potencial de valorización real”, apunta Bosch — y la renta forma parte de ese cálculo.
4) El tipo de cambio y la liquidez como ventaja competitiva del momento
El comprador con dólares disponibles opera en este mercado con una ventaja que no siempre está presente: puede moverse rápido, negociar sin depender de financiamiento y acceder a propiedades que no esperan. Los precios todavía tienen recorrido antes de tocar el máximo histórico, los vendedores siguen mostrando predisposición a negociar y el tipo de cambio mantiene condiciones favorables. Esas tres variables no suelen alinearse por mucho tiempo.
