ENTRE 2010 Y 2022, EL PARQUE HABITACIONAL CRECIÓ UN 15% MIENTRAS LA POBLACIÓN AUMENTÓ APENAS UN 6,7% SE CONSTRUYERON APROXIMADAMENTE 0,9 VIVIENDAS POR CADA NUEVO HABITANTE. PARA LOS EXPERTOS, EL PROBLEMA NO ES ESCASEZ: ES DESALINEACIÓN. CONVOCADOS POR TERRES, PRIMERA PLATAFORMA INMOBILIARIA ARGENTINA DEDICADA A VENDER TERRENOS, LOS ESPECIALISTAS ABORDARON EL MAYOR INTERROGANTE: ¿CUÁNTAS PERSONAS PODRÍAN VIVIR EN CABA SI LA CIUDAD ESTUVIERA PLENAMENTE DESARROLLADA?
Una ciudad que se renueva pero no crece
Gran parte de la respuesta comienza en el suelo: según datos relevados por Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario de Zipcode, el 48% de las parcelas de CABA tiene más de 80 años. En barrios como San Telmo, ese porcentaje trepa al 79%; en Retiro, al 72%; en San Nicolás, al 70%. Demoler y construir de nuevo no equivale automáticamente a sumar habitantes: si el edificio nuevo está compuesto principalmente por monoambientes o unidades orientadas a la inversión, la población neta no se mueve.
Lucía Bellocchio, Founder & CEO de Trend Smart Cities y directora académica de la Diplomatura en Ciudades Inteligentes de la Universidad Austral, identifica ese fenómeno como “reemplazo morfológico sin crecimiento demográfico”: edificios nuevos que sustituyen tipologías más antiguas (casas, PH o pequeños edificios) pero que no necesariamente alojan más habitantes.”Se construye más, pero no siempre se densifica en términos de población”, señala.
A eso se suma un cambio demográfico que lleva décadas acumulándose y que recién ahora el mercado empieza a procesar. El tamaño promedio del hogar porteño cayó de 4,5 personas a mediados del siglo XX a 2,6 en la actualidad, según datos del Censo 2022. Más hogares, más chicos, que necesitan más unidades para alojar la misma cantidad de gente. Una parte significativa de la construcción nueva no genera nuevos habitantes: compensa la fragmentación de los que ya están.
Joaquín Tomé, Director del Centro de Estudios Economicos Urbanos (CEEU) de UNSAM, agrega una dimensión que suele quedar fuera del debate: “A mayor ingreso, mayor demanda de espacio. Parte del nuevo stock responde a hogares con mayor poder adquisitivo que consumen más superficie por persona. El resultado es más metros cuadrados por habitante, no más habitantes.”
El resultado de esa combinación es visible en las cifras: el Censo 2022 registró un 13,8% de unidades deshabitadas en CABA, más del doble del 5-6% que los especialistas consideran técnicamente saludable. En un mercado sin crédito hipotecario masivo y con alta inestabilidad macroeconómica, el ladrillo cumple una función financiera antes que residencial. Se construye. Se compra. Pero no siempre se vive ahí.
“El límite de la ciudad no parece ser físico”, dice Federico Akerman, director de Terres, plataforma inmobiliaria especializada en compra-venta de terrenos. “Está mucho más vinculado a cómo se administra el suelo, qué tipo de vivienda se produce y qué tipo de vida urbana se decide priorizar.”
El mapa: dónde crece y dónde no
Los datos intercensales muestran una ciudad que no se mueve de manera uniforme. La Comuna 13 (Belgrano, Colegiales y Núñez) sumó un 14,6% más de habitantes entre 2010 y 2022. Villa Urquiza y Caballito crecieron hasta un 18%. La Comuna 8 (Villa Soldati, Villa Riachuelo y Villa Lugano) incorporó 17.605 nuevos vecinos, un 9,4% más. En la vereda opuesta, la Comuna 7 perdió 3.759 habitantes mientras sumaba 12.400 viviendas nuevas.
La paradoja del microcentro sintetiza el problema mejor que cualquier estadística. Es una de las zonas mejor conectadas de la ciudad, con infraestructura consolidada y acceso directo a todas las líneas de subte. Y aun así, no despega. “Lo que está claro es que dejar al privado como único driver del desarrollo no hace más que agudizar las desigualdades preexistentes”, advierte Federico Poore, consultor en temas urbanos y editor del newsletter Una calle me separa. “Los incentivos a privados han probado ser insuficientes para reactivar áreas deprimidas.”
Para Bryn, el fenómeno tiene una lógica propia: los barrios con mejor índice de calidad urbana (Palermo, Belgrano, Recoleta) son los que ya están más densificados. Puerto Madero lidera con 18,9 viviendas por parcela. Villa Lugano, Mataderos y Liniers tienen el mayor margen de crecimiento disponible, pero la menor tracción de mercado. “El crecimiento no es solo físico: es también aspiracional”, señala.
En este sentido, el especialista desglosa la densificación entre:
Barrios con alta densidad:
- Puerto Madero (18,9 viviendas por parcela)
- Retiro (17,1)
- Recoleta (16,1)
- Palermo (11,3)
Y otros con densidad muy baja:
- Villa Lugano
- Mataderos
- Liniers
