ALQUILAR UN LOCAL COMERCIAL IMPLICA MUCHO MÁS QUE AFRONTAR EL VALOR MENSUAL DEL INMUEBLE. LA UBICACIÓN, EL ACONDICIONAMIENTO, EL EQUIPAMIENTO Y LAS CONDICIONES CONTRACTUALES PUEDEN MODIFICAR SIGNIFICATIVAMENTE LA INVERSIÓN INICIAL. SEGÚN UN RELEVAMIENTO DE FINAER, EL ALQUILER PROMEDIO SOLICITADO PARA LOCALES COMERCIALES RONDA EL MILLÓN DE PESOS, CON VALORES QUE SUPERAN LOS $1,14 MILLONES EN CABA Y GBA NORTE.
Abrir un local comercial desde cero en Argentina requiere una planificación que va mucho más allá del alquiler mensual. El rubro, la ubicación, la superficie y las condiciones del inmueble son algunos de los factores que determinan cuánto capital necesita un emprendedor para poner en marcha su negocio.
De acuerdo con un relevamiento interno de Finaer, basado en las solicitudes de garantías para alquileres comerciales recibidas durante los últimos tres meses, el valor promedio de alquiler reportado se ubicó en torno a $1 millón mensual.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), el promedio alcanzó los $1.146.657, mientras que en GBA Norte fue de $1.144.620. En GBA Oeste se ubicó en $828.234 y en GBA Sur, en $919.819.
“Los valores de alquiler son una de las variables centrales al momento de evaluar la apertura de un comercio. Observamos que muchos emprendedores buscan locales de superficies más reducidas y también exploran zonas alternativas a los principales corredores comerciales, priorizando una estructura de costos fijos que les permita sostener la actividad en el tiempo”, explica Diego Giani, Director Comercial de Finaer.
A modo de ejemplo, quien alquile un local en CABA por el valor promedio relevado deberá disponer de aproximadamente $2,3 millones para afrontar el primer mes de alquiler y un eventual depósito equivalente a otro mes, si así estuviera establecido contractualmente. A ese monto deberá sumar los gastos de garantía y contractuales, el acondicionamiento del espacio, el equipamiento y el capital de trabajo necesario para comenzar a operar.
“Es importante que quienes están por emprender contemplen desde el inicio todos los gastos asociados a la operación. El alquiler es solamente una parte de la inversión: también hay que considerar las condiciones de ingreso al inmueble, los costos de puesta en marcha y los compromisos mensuales que tendrá el negocio”, agrega Giani.
Dónde se concentra la demanda de locales comerciales
El relevamiento de Finaer también permite identificar las localidades y barrios que concentran las solicitudes de garantías para alquileres comerciales.
En CABA se destacan Flores y Caballito, mientras que en el conurbano bonaerense GBA Oeste concentra la mayor cantidad de solicitudes, con Morón y Caseros entre las localidades más relevantes. También aparecen San Martín, en GBA Norte; Avellaneda, en GBA Sur; y Mar del Plata, en el interior de la provincia de Buenos Aires.
La distribución muestra que el interés por alquilar espacios comerciales no se limita a los corredores tradicionales, sino que se extiende a distintos barrios y localidades del AMBA y del interior bonaerense.
Comprar un fondo de comercio: otra alternativa para emprender
Una opción para quienes buscan comenzar una actividad comercial es adquirir un fondo de comercio ya instalado y continuar operando en el inmueble alquilado.
Esta modalidad puede permitir iniciar el negocio con instalaciones, equipamiento y mercadería existentes, aunque implica contemplar el precio de adquisición del establecimiento, los costos asociados a la transferencia y las condiciones del contrato de alquiler del local.
“Comprar un fondo de comercio puede ser una alternativa interesante para quienes buscan comenzar a operar con una estructura ya instalada. Sin embargo, es fundamental comparar el precio de adquisición con la inversión que demandaría abrir desde cero y analizar en detalle la situación económica del negocio”, señala el Director Comercial de Finaer.
Contar con un establecimiento en funcionamiento puede facilitar el análisis de su potencial económico, siempre que sea posible verificar sus antecedentes de facturación, gastos y rentabilidad.
Los errores más frecuentes al planificar la inversión
Uno de los aspectos centrales al adquirir un fondo de comercio es verificar las condiciones del contrato de alquiler vigente y, especialmente, si existe la posibilidad de continuar ocupando el inmueble. También es importante analizar la situación económica del negocio, sus obligaciones pendientes y los compromisos asociados a la operación.
“Uno de los errores que pueden comprometer una operación es no revisar las condiciones del contrato de alquiler y las posibilidades de continuidad en el inmueble. Antes de concretar la compra de un fondo de comercio, es fundamental verificar tanto la situación del negocio como las obligaciones y condiciones contractuales que se asumirán”, advierte Giani.
Una planificación adecuada debe contemplar no solamente el desembolso inicial, sino también los costos fijos que deberán afrontarse mes a mes. El alquiler, los servicios, los salarios, los impuestos, el mantenimiento y el capital de trabajo son variables que pueden determinar la sustentabilidad del emprendimiento.
En este escenario, conocer los valores del mercado inmobiliario comercial y evaluar las distintas alternativas de ingreso resulta clave para tomar decisiones con mayor previsibilidad.
