DISTINTAS TENDENCIAS IMPULSAN LA EXPANSIÓN DEL SELF STORAGE A NIVEL GLOBAL: LA REDUCCIÓN DEL TAMAÑO DE LAS VIVIENDAS, EL AUGE DEL E-COMMERCE Y EL AUMENTO DE LA PRODUCTIVIDAD EXPLICAN LA EXTENSIÓN DE UNA INDUSTRIA QUE YA FACTURA ALREDEDOR DE 70 MIL MILLONES DE DÓLARES AL AÑO.
Quienes hablan del mercado inmobiliario suelen referirse a la comercialización de viviendas, terrenos u oficinas. No obstante, un segmento del real estate comercial gana terreno en el mundo y amplía los límites de la industria. Se trata del self storage, espacios de almacenamiento similares a las bauleras y conocidos principalmente por el reality show ¿Quién da má$? (Storage Wars, por su nombre en inglés), en el que compradores disputan en una subasta el contenido almacenado en unidades de storage.
Si bien Estados Unidos todavía el principal mercado del sector, el crecimiento de la actividad fuera de ese país muestra que el modelo dejó de estar asociado exclusivamente a la cultura inmobiliaria norteamericana. En Argentina, aunque el segmento todavía está lejos de la escala que alcanza en otros mercados, paulatinamente toma forma como categoría propia del real estate e incluso ya se han anunciado inversiones millonarias vinculadas al storage.
A nivel local, su avance responde a procesos ya conocidos en el resto del mundo, como la reducción del tamaño de las viviendas urbanas y la expansión del comercio digital. A esto se suma una particularidad: la apertura de nuevos centros de guardado empieza a correrse del AMBA hacia ciudades del interior, señal de que la demanda excede a los grandes centros urbanos. Ahora bien, el crecimiento argentino se inscribe en una expansión internacional que presenta distintos niveles de desarrollo. En Europa, el negocio ya está consolidado en mercados como España, Reino Unido, Francia y Alemania, aunque continúa incorporando nuevos operadores y formatos.
El Reino Unido es el mercado europeo de mayor desarrollo, mientras que Francia atraviesa un proceso de profesionalización y digitalización: el país cuenta con más de 2.100 establecimientos y cerca de 500.000 unidades. Alemania, por su parte, se encuentra entre los principales mercados continentales por superficie destinada al almacenamiento, mientras que España también se ubica entre los cuatro mayores mercados europeos.
La expansión europea también alcanza a países donde la actividad tiene una trayectoria más reciente. Actualmente existen asociaciones nacionales de self storage en más de una docena de mercados europeos, mientras que la Federation of European Self Storage Associations identifica otros países en los que la industria comienza a estructurarse. Esta diversidad muestra que el modelo no depende de un único tipo de mercado inmobiliario, sino que puede adaptarse a distintas condiciones urbanas y económicas.
En Asia, el desarrollo es más heterogéneo, pero algunos mercados muestran un crecimiento significativo. China ya representa una porción relevante del negocio mundial y sus ingresos alcanzaron unos 4.600 millones de dólares en 2025. La actividad encuentra espacio en grandes centros urbanos, donde la disponibilidad de superficie y las necesidades de almacenamiento de particulares y empresas favorecen la demanda. India, en tanto, presenta un mercado todavía en expansión: la urbanización y el crecimiento de las ciudades generan nuevas necesidades de almacenamiento, mientras que el comercio y las pequeñas empresas amplían sus usos.
Un modelo propio de una “sociedad de las cosas”
Estados Unidos aún es, de todos modos, el principal mercado del sector y concentra cerca de la mitad de los ingresos globales. Su escala permite observar con claridad una de las razones que explican la expansión del negocio: el aumento de la cantidad de bienes que poseen los hogares y la necesidad de contar con espacio adicional para almacenarlos.
Según Marcos Victorica, CEO de BAS Storage, “esto responde mayormente al hecho de que el país es cada vez más una sociedad de las cosas. Los estadounidenses poseen cada vez más objetos y, cuando ya no tienen espacio en sus hogares, recurren a unidades de almacenamiento para conservarlos. Es la misma razón por la que el self storage crece en todo el mundo: guarda cosas que crecen cada vez más rápido, en lugar de personas que crecen cada vez más lento”.
Los espacios de self storage suelen concentrarse en instalaciones con cientos de unidades, aunque la escala y el tamaño de los boxes varían considerablemente de acuerdo al mercado. Según consultoras como The Business Research Company y BrandEssence, la industria genera entre 73.000 y 78.000 millones de dólares al año.
Otro factor que impulsa su expansión es su valor como inversión. A diferencia de otros activos inmobiliarios, su demanda no depende exclusivamente de la evolución del mercado residencial o corporativo, sino de la necesidad de empresas y particulares de disponer de espacio adicional para guardar bienes. “El self storage depende en última instancia del aumento de la productividad. Por esto, es lógico que el segmento sea más poderoso en países como Estados Unidos, una de las economías más productivas del mundo”, sostiene Victorica.
Tradicionalmente, el self storage fue un negocio asociado a inversores institucionales y grandes desarrolladores, debido al capital necesario para construir y operar instalaciones de gran escala. Sin embargo, la aparición de modelos como el condo storage, que subdivide las unidades en propiedades individuales, abrió la posibilidad de participar en este mercado con inversiones menores. En algunos proyectos de este formato, las inversiones pueden partir de alrededor de US$50.000 y los desarrolladores proyectan rendimientos anuales del orden del 8% al 10%, según la ubicación, el nivel de ocupación, los costos operativos y las condiciones del mercado.”
