LA CERCANÍA CON BUENOS AIRES, LA ESTABILIDAD, LA SEGURIDAD Y LA POSIBILIDAD DE COMBINAR TRABAJO REMOTO CON CALIDAD DE VIDA IMPULSAN UNA NUEVA OLA DE INVERSIONES.
Familias, profesionales y empresarios de entre 35 y 55 años buscan construir casas pensadas no solo para las vacaciones, sino también para vivir durante períodos cada vez más largos
Punta del Este atraviesa una nueva etapa de transformación en su mercado inmobiliario. A la tradicional demanda argentina por departamentos y casas de veraneo se suma ahora un fenómeno que empieza a ganar peso: argentinos que compran terrenos y construyen sus propias viviendas, con proyectos pensados desde el comienzo para funcionar como segunda residencia y, eventualmente, como vivienda permanente.
El movimiento se da en un contexto de fuerte actividad constructiva en el departamento de Maldonado. Según datos difundidos por la Intendencia de Maldonado, durante la última administración se aprobaron 5,3 millones de metros cuadrados de obras, asociados a una inversión privada de alrededor de US$12.000 millones. Sólo en el 2025 se aprobaron 1,3 millones de m², de los cuales el 70% ya habían alcanzado final de obra al momento de difundirse los datos.
Dentro de ese escenario, los argentinos mantienen un papel relevante y, según la experiencia de los estudios que trabajan en el segmento residencial, están cambiando también la forma en que piensan su inversión.
“En la última década se radicaron en Uruguay más de 12.000 argentinos, un 50% más que en la década anterior, y Maldonado fue uno de los principales destinos. Ese movimiento también se refleja en la construcción: en los últimos años vimos un crecimiento muy fuerte de consultas y proyectos de clientes argentinos, especialmente en Punta del Este y su entorno”, explica Nicolás Rudolph, director de Rudolph Arquitectos
Para el arquitecto, el fenómeno responde a una combinación de factores. “La cercanía con Buenos Aires, la estabilidad, la calidad de vida y el hecho de que Punta del Este funciona cada vez más como una ciudad para vivir todo el año son algunos de los motivos que explican este crecimiento”, señala.
Uno de los principales cambios que detecta Rudolph es que la frontera entre vivienda vacacional y residencia permanente se vuelve cada vez más difusa. “Es difícil establecer un porcentaje entre quienes construyen para vivir todo el año y quienes lo hacen para uso vacacional, porque esa división está cambiando. Incluso cuando se trata de una segunda residencia, hoy el argentino la proyecta para pasar períodos largos, con estándares propios de una casa para vivir todo el año”, explica.
La lógica también aparece en el perfil de quienes llegan al mercado. En Rudolph Arquitectos predominan familias, profesionales y empresarios de entre 35 y 55 años, muchos de ellos con hijos y con la posibilidad de trabajar parcialmente a distancia.
La casa que imaginan también responde a ese nuevo estilo de vida. Los proyectos más demandados se ubican generalmente entre los 200 y 300 m², con tres o cuatro dormitorios. Entre los espacios que aparecen como casi imprescindibles están el living-comedor-cocina integrado, el parrillero, la piscina, una suite principal y algún ambiente flexible que pueda funcionar como escritorio.
A la vez, el pedido dejó de estar concentrado exclusivamente en metros cuadrados y amenities. “Hay mucha más preocupación por la eficiencia energética y por los bajos costos de mantenimiento”, sostiene el arquitecto.
Punta del Este, La Barra y José Ignacio concentran la demanda
El mapa de las preferencias argentinas se concentra en tres grandes polos. Por un lado, Punta del Este, especialmente las zonas de Mansa, Brava y Rincón del Indio. Por otro, el eje La Barra-Manantiales. Y, finalmente, José Ignacio y sus alrededores.
También ganan protagonismo los barrios privados, que combinan seguridad, infraestructura y contacto con la naturaleza. Según Rudolph, en los últimos años aumentó considerablemente la oferta de este tipo de desarrollos, muchos de ellos impulsados desde la Argentina.
La elección del lugar no responde solamente a una lógica de rentabilidad. En buena parte de los nuevos proyectos aparece una combinación de inversión patrimonial y decisión de estilo de vida: construir hoy una casa que pueda ser utilizada durante las vacaciones y períodos extensos, pero que también permita una eventual mudanza en el futuro.
¿Cuánto cuesta construir una casa en Punta del Este?
El presupuesto depende fundamentalmente del tamaño, la ubicación, el sistema constructivo, la complejidad arquitectónica y el nivel de terminaciones. Actualmente los rangos residenciales que parten de aproximadamente USD 2000 por m2 y pueden alcanzar los 4000 por m2 en viviendas de mayor nivel de terminación. En términos concretos, una casa de 200 m² puede representar una inversión de aproximadamente USD 400.000 a 800.000, dependiendo del proyecto, los materiales, el equipamiento y el nivel de terminación.
Para los argentinos que deciden construir del otro lado del Río de la Plata, uno de los principales desafíos es entender que no se trata simplemente de replicar el proceso utilizado en Argentina.
“El principal error es pensar que construir en Uruguay funciona igual que en Argentina”, afirma Rudolph. “Cambian los costos laborales, los aportes, los permisos y las formas de contratación. Otro error frecuente es comprar el terreno antes de estudiar bien qué se puede construir. Nosotros recomendamos analizar normativa, proyecto e inversión antes de tomar las decisiones grandes”.
La cuestión adquiere especial relevancia para quienes viven en Buenos Aires y no pueden estar permanentemente presentes durante la obra. Según Rudolpharq, sus clientes argentinos suelen realizar apenas uno o dos viajes durante todo el proceso, mientras el estudio coordina localmente proveedores, equipos, cronograma y dirección de obra.
En ese punto aparece uno de los diferenciales de Rudolph Arquitectos. El estudio, dirigido por Nicolás Rudolph, trabaja bajo un modelo integrado que reúne arquitectura y construcción dentro de un mismo proceso y contrato. Desarrolla casas, oficinas y edificios en Punta del Este, José Ignacio, Manantiales y Montevideo, acompañando los proyectos desde el anteproyecto y el proyecto ejecutivo hasta la dirección y la construcción.
“Nuestro diferencial es que integramos arquitectura y construcción. El mismo equipo que diseña desarrolla el proyecto ejecutivo y gerencia la obra. Eso reduce pérdidas de información, imprevistos y sobrecostos”, explica Rudolph.
Para un inversor argentino, agrega, esa integración adquiere todavía más valor: “Muchas veces está a cientos de kilómetros. Tener un único interlocutor y un proceso transparente es fundamental”.
Rudolph Arquitectos cuenta con más de una década de trayectoria y más de 65.000 m² proyectados y construidos. Entre sus trabajos en Punta del Este se encuentra Venetian Luxury Residences, en Playa Mansa, un proyecto de 35.000 m² y 138 residencias, que obtuvo en 2025 el reconocimiento Luxury Lifestyle Awards como Best Luxury Apartment Architecture.
La tecnología también entra en la decisión de invertir
La primera pregunta de quien quiere construir, según Rudolph, suele ser siempre la misma: cuánto va a costar. Por eso el estudio desarrolló un cotizador online que permite introducir las características básicas del proyecto y obtener un rango estimativo de inversión, con desglose por rubros y calendario de pagos. La herramienta está basada en el índice de costo de construcción y busca funcionar como una primera instancia de planificación, antes de avanzar hacia un presupuesto ejecutivo.
“Creamos el cotizador porque la primera pregunta de quien quiere construir suele ser cuánto va a costar. En pocos minutos permite estimar un rango de inversión, desglose por rubros y calendario de pagos”, explica Rudolph.
Y aclara: “No reemplaza un presupuesto ejecutivo, pero permite saber desde el inicio si el proyecto está alineado con la inversión disponible”.
El fenómeno que observa el estudio refleja, en definitiva, una transformación más amplia del mercado inmobiliario de Punta del Este. Para una nueva generación de argentinos, invertir en Uruguay ya no significa necesariamente comprar una propiedad terminada y esperar a que se valorice. Cada vez más, la inversión comienza con un terreno, continúa con una casa diseñada a medida y termina construyendo algo que combina patrimonio, calidad de vida y una eventual nueva forma de habitar.
“La segunda residencia está dejando de ser solamente una casa para las vacaciones. Cada vez más, es una casa pensada para vivir”, resume Rudolph.
