Tras un 2024 hiperactivo, todo parece indicar que el que vendrá será un año que no le irá en zaga. Repaso de lo que pasó para deducir e inferir lo que vendrá.
Desarrolladores, comercializadores y analistas coinciden: las propiedades serán protagonistas en un futuro inmediato. Aquellos que todos los días le imprimen movimiento al mundo ladrillo evalúan y repasan el año que termina y, con esa base, explican lo que puede esperarse en materia de propiedades.
Una concisa aunque efectiva crónica del 2024 indica que el año que pasó arrancó con la caída de la ley de alquileres, homologada posteriormente con la ley de Bases. En el medio, el debut del crédito hipotecario, con demanda récord, después de una prolongada sequía y, concluyendo, el anuncio de las hipotecas divisibles.
“La demanda es infinita”, proyecta, por caso, IRSA, protagonista indiscutible del sector. En un encuentro del Banco Hipotecario representantes de la empresa adelantaron lo que esperan en 2025, habida cuenta lo que pasó en 2024: encabezaron el mercado de hipotecas, que, incipiente, está lejos, lejísimos de alcanzar todo su potencial, considerando, ante todo, la necesidad de vivienda.
Algunos números que siempre sirven para ilustrar: el volumen de escrituras de la Ciudad de Buenos Aires en octubre de 2024 aumentó un 31,1% en comparación al año anterior, con un total de 5.987. Se trata del mejor octubre en términos de volumen desde 2017, según consigna el portal especializado Zonaprop.
Asimismo, a partir de julio se registra un crecimiento de las escrituras, luego de niveles mínimos que oscilan entre el 3% y el 6%. En 2024, acumula un incremento del 29% respecto al mismo período de 2023. En octubre, el 16% de las escrituras fueron realizadas con hipotecas, cinco veces más de lo registrado hace un año atrás (5%).
En cuanto a los otros dos ítems, lo cierto es que la oferta de alquileres se triplicó, dinamizando el mercado y si bien los precios no menguaron, sí se estabilizaron. De acuerdo con la misma fuente, el precio medio sube un 2,6% en noviembre y acumula un incremento del 61% en 2024, notablemente por debajo de la inflación (113%).
“Las entidades se ven beneficiadas por una reducción de riesgos ya que lo diversifican, al distribuir pagos entre varios propietarios, reduciendo la probabilidad de impagos totales”, explica Carlos Ruiz Lapuente, asesor en inversiones, abogado y contador uruguayo, en relación a las hipotecas divisibles, el último gran ítem del año que pasó. “Representan un fomento a la inversión parcial, ya que impulsa el fraccionamiento de propiedades, favoreciendo a pequeños inversores”, define.
En el mismo sentido, se expresa Federico Gagliardo, CEO de Vitrium Capital, desarrolladora con distintos emprendimientos aquí y en el exterior: “Las hipotecas divisibles son un instrumento espectacular para que los usuarios finales los compradores, puedan adquirir sus viviendas desde el pozo, pagándola en cuotas desde el día uno”.
Future now
Para el desarrollador, el acceso al crédito va a hacer subir los precios en el futuro cercano. “Va a haber mucha más demanda que hoy y eso va a hacer que los precios aumenten, ya que en la actualidad están un 50% más bajos de lo que eran en 2017, mientras los costos de construcción son más altos que los precios de venta”, evalúa.
De hecho, los brókers indican que el m2 en Buenos Aires está sensiblemente bajo en relación con otras ciudades de la región. Todos estos factores, más la tendencia alcista de este 2024, indicarían que los precios seguirán yendo hacia arriba.
¿Qué más? También, se especula en el sector, habrá cambios en la oferta ya que la posibilidad de hipotecar hará que muchos casados con hijos concreten el sueño familiar argentino por excelencia: la casa propia. Así, habrá gran protagonismo de las unidades grandes, a diferencia de los últimos años, cuando hubo preponderancia de unidades chicas con foco en inversores.
Más allá del negocio
Si hasta aquí el análisis fue de lo general a lo particular, una mirada inversa también da pistas y permite inferir lo que el sector puede esperar para el año que viene. Y para más adelante también. En concreto, la última iniciativa de Vitrium expresa aquello que ya es algo más que una tendencia: el Real Estate con mirada sustentable.
Rotunda al Lago, tal el nombre del lanzamiento más reciente de la empresa, sito en una zona de lagos lindante con Carrasco, en Montevideo, está en línea con los mandatos de la sustentabilidad. “Tengo una responsabilidad”, explica Gagliardo, en relación al impacto de la actividad en el medioambiente y en el compromiso de la empresa con la reducción de la huella de carbono. Por cierto, el desarrollo citado contará con la certificación Edge de sustentabilidad, emitida por la Corporación Financiera Internacional.
Pero, además de alinearse con lo sostenible desde su concepción, Rotunda al Lago también proyecta un estilo de vida en esa misma dirección. “Hay un público que busca una vida slow, con días con menos estrés, en entornos más verdes y oxigenados”, señala Gagliardo. “Un segmento preciso, que crece, ávido de hábitats que sintonicen con su estilo de vida”, finaliza.
