UNA TERRAZA BIEN ORIENTADA PUEDE AUMENTAR EL VALOR DE UN INMUEBLE ENTRE UN 10% Y UN 30%. LO QUE ANTES ERA UN DIFERENCIAL HOY ES UNA CONDICIÓN DE BÚSQUEDA — Y EL MERCADO PORTEÑO TODAVÍA NO TIENE SUFICIENTE OFERTA PARA CUBRIRLA.
Terraza, parrilla y en algunos casos hasta pileta propia. Características que solían asociarse exclusivamente a las casas comenzaron a aparecer con fuerza en edificios premium de la Ciudad de Buenos Aires. Y la demanda supera con creces la oferta disponible.
Los datos del mercado son elocuentes: en Buenos Aires hay sobreoferta general de propiedades, pero la escasez es puntual y pronunciada en un segmento específico, las unidades con espacios exteriores funcionales. Según especialistas del sector, una propiedad con terraza, patio o balcón amplio puede tener un valor por m² entre un 10% y un 30% superior al de un departamento sin esos atributos en el mismo barrio. Y si ese espacio exterior tiene buena orientación, vista abierta y posibilidad de uso todo el año, los valores se acercan cada vez más al del m² cubierto.
Históricamente, el m² descubierto se tasaba a la mitad del valor del m² cubierto. Hoy ese criterio está siendo revisado. Una terraza que funciona como un ambiente más — con parrilla, mobiliario de exterior, orientación al norte — no es simplemente un plus: es parte del programa funcional de la propiedad. Y el comprador lo sabe.
“Piletas, terrazas, espacios para eventos y coworking son esenciales para quienes no buscan solo una vivienda, sino un estilo de vida exclusivo. El mercado también muestra una mayor demanda por unidades con terrazas amplias y PH que priorizan el contacto con el aire libre.” Francisco Bosch, Co-Founder de Miranda Bosch Real Estate & Art
Los dúplex, penthouses y tríplex concentran la mayor parte de esa demanda en el segmento de alta gama. Estas tipologías combinan la privacidad de una casa con las comodidades de un edificio — terrazas privadas, acceso diferenciado, parrilla propia — y sus valores pueden ubicarse entre USD 3.500 y USD 10.000 por metro cuadrado según la zona. Muchas de estas unidades no llegan a publicarse en portales y se comercializan de manera privada.
Los barrios del norte de la ciudad concentran la mayor parte de la oferta en estas tipologías: Palermo, Belgrano y Núñez son los mercados más activos. Pero también aparecen oportunidades en el sur: zonas como Barracas muestran nuevos proyectos donde los espacios exteriores son determinantes para la valorización, con valores que ya alcanzan los USD 3.250 por m² en desarrollos premium.
La orientación y la vista son los dos factores que no se pueden modificar después de la compra. Un espacio exterior con buena luz y vista abierta al río, a un parque, a una plaza o al skyline de la ciudad, sostiene el valor incluso en contextos de mercado más competitivos. La terraza dejó de ser el extra que justifica un precio más alto. Hoy es el punto de partida de la búsqueda. El metro cuadrado de una buena terraza hoy se calcula al 100%, cuando históricamente se calculaba al 50%.
