MÁS DE LA MITAD DE QUIENES ESPECIFICAN UNA ALTURA EN SU BÚSQUEDA INMOBILIARIA PREFIERE LOS PISOS ALTOS, MIENTRAS QUE CASI UNO DE CADA CUATRO BUSCA PLANTA BAJA. SIN EMBARGO, LOS DEPARTAMENTOS DEL PRIMER AL TERCER PISO CONCENTRAN CASI LA MITAD DE LA OFERTA. UN RELEVAMIENTO DE ROOMIX TAMBIÉN ENCONTRÓ QUE LA ALTURA MEJORA LAS VISTAS, PERO NO GARANTIZA MÁS LUZ NATURAL NI MENOS RUIDO.
A la hora de buscar un departamento, la altura puede ser tan importante como la ubicación, los ambientes o la presencia de un balcón. Sin embargo, existe una brecha entre las preferencias de quienes buscan una propiedad y lo que ofrece el mercado. Los pisos altos y las plantas bajas concentran buena parte de la demanda específica, pero las unidades de los primeros niveles predominan entre los avisos publicados.
Según un relevamiento de Roomix, el primer buscador inmobiliario argentino 100% con inteligencia artificial, el 3,1% de las búsquedas de departamentos menciona expresamente el piso. Entre quienes sí lo hacen, el 53% busca una unidad en altura y el 23% prefiere una planta baja. Además, cuando se establece un piso mínimo, el tercer piso es el más elegido: concentra el 29% de esas búsquedas.
Del lado de la oferta, en cambio, los departamentos del primer al tercer piso representan el 49% de los avisos que informan su ubicación vertical, pero apenas el 10% de los pedidos que especifican una altura. Los pisos altos —considerados a partir del quinto— reúnen el 35% de la oferta y el 60% de las preferencias expresadas. La planta baja también muestra un desajuste: representa el 9% de los avisos frente al 23% de las búsquedas que mencionan un piso.
Cuánto cuesta subir
La diferencia de altura también se refleja en los precios, si bien de manera diferente en las operaciones de compra y en los alquileres. Al comparar departamentos del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) de características similares —considerando zona, superficie, cantidad de ambientes, antigüedad y amenities—, Roomix confirmó lo que se conoce, y es que el valor por metro cuadrado aumenta a medida que se sube de piso.
En la venta, un departamento del quinto al noveno piso cuesta, en promedio, un 7,6% más por metro cuadrado que uno del primero. La diferencia llega al 14,4% entre el piso 15 y el 19, y alcanza el 27,2% a partir del piso 20..
En los alquileres, en cambio, la altura tiene un impacto mucho más acotado. Entre el quinto y el noveno piso, la diferencia es de apenas el 1% y no resulta estadísticamente significativa.
Atractivos de planta baja
Las plantas bajas dependen, en buena medida, de sus espacios exteriores. Una unidad sin patio o jardín vale un 8,1% menos por metro cuadrado que un departamento del primer piso en la venta. Si cuenta con patio o jardín, en cambio, puede valer un 4,3% más. El atractivo no pasa necesariamente por estar a nivel de la calle, sino por contar con un espacio propio al aire libre.
En el extremo opuesto están los primeros y segundos pisos por escalera, que presentan los mayores descuentos. En la venta, sus valores por metro cuadrado son un 12,2% y un 12,9% inferiores, respectivamente, a los de departamentos del primer piso que no aclaran que se accede por escalera. En alquiler, las diferencias son del 7,5% y el 5%.
Uno de los resultados más llamativos del informe es que la altura mejora mucho más las vistas que la iluminación natural. A partir de las fotografías de los avisos, un modelo de inteligencia artificial estimó que las vistas pasan del percentil 28 en las plantas bajas al 85 a partir del piso 15. La luz natural, en cambio, apenas varía: pasa del percentil 50 al 55.
Esto pone en cuestión una asociación habitual en la búsqueda inmobiliaria, ya que, por lo que aparece en este trabajo, vivir más arriba no garantiza que un departamento sea considerablemente más luminoso. La orientación, la disposición del edificio y su entorno también importan, aunque el estudio mide estos atributos a partir de las imágenes publicadas y no de visitas presenciales.
Más o menos ruido
El ruido presenta otra particularidad. Según el índice de Roomix, que estima la exposición sonora a partir de datos cartográficos sobre tránsito, avenidas, colectivos y bares, las torres suelen estar ubicadas en cuadras más ruidosas. Aunque el modelo descuenta parte del ruido por la altura, los departamentos del piso 15 o superior registran un índice estimado de 69 puntos, frente a 61 para las plantas bajas.
En definitiva, la altura tiene un valor concreto, pero no resuelve por sí sola todas las variables que intervienen en la elección de una vivienda. Mientras que las vistas y el precio de venta muestran una relación clara con los pisos superiores, la luz natural cambia poco y el ruido depende también de dónde está ubicado el edificio.
