TODAS LAS ZONAS MUESTRAN UNA REVALORIZACIÓN EN EL ÚLTIMO TRIMESTRE 2024 EXCEPTO EL CORREDOR DE LA RUTA 9 QUE PERMANECE SIN CAMBIOS RESPECTO DEL TRIMESTRE ANTERIOR.
La tasa de vacancia de centros logísticos Premium fue del 5,3%, según el último informe elaborado por CBRE Argentina. Es decir que el mercado se mantuvo estable respecto del trimestre anterior y continúa con números relativamente bajos. En términos de metros cuadrados, la disponibilidad en el último tramo del año alcanzó los 140.200 m2, cifra que muestra un moderado incremento del 3,4% respecto del trimestre anterior.
“El último trimestre de 2024 refleja un mercado en equilibrio, donde los indicadores muestran el impacto del ingreso de nueva superficie especulativa, que ha dejado una moderada absorción neta negativa”, explicó Karina Longo, Research Manager de CBRE.
El ingreso de esta nueva construcción produjo un incremento de la oferta, sin embargo, es un dato positivo para un mercado que se caracteriza por su escasez de espacios disponibles, y reducida liberación de superficie.
La actividad de la demanda estuvo concentrada en los tres primeros trimestres del año y por ello al cierre del año, el menor número de transacciones mostró movimientos acotados.
Por submercados, el informe destaca al corredor de la ruta nacional 9 que concentra el 29,6% de la superficie disponible y no registró absorción durante 2024. Le sigue el Triángulo de San Eduardo (TSE) con el 26,1% del total disponible. La zona de Fátima-Pilar vuelve a tener superficie disponible luego de dos años, concentrando el 21,4% de la misma, como resultado de la incorporación de 70.000 m2 en un nuevo centro logístico localizado en Parque Industrial Pilar.
Se destaca además una nueva zona en el Sur que es observada por los especialistas como “la nueva alternativa al Triángulo San Eduardo”, vemos que su atractivo comienza a traccionar la demanda cada trimestre un poco más” comentó Nicolás Ferrero, Industrial Broker de CBRE
La demanda
En el cuarto trimestre del año la absorción neta cerró en valores negativos como resultado del ingreso de nuevo superficie especulativa. Sin embargo, la buena performance del resto del año hizo que la absorción neta acumulada anual alcanzara los 76.900 m2 en 2024.
La superficie alquilada acumulada anual ascendió a 114.500 m2, de los cuales el 39% corresponden a Zona Sur, el 26% al corredor Camino del Buen Ayre y el 17% al submercado Triángulo San Eduardo.
El comportamiento por submercados fue heterogéneo y en general, en el corredor de la ruta nacional 9 y Fátima-Pilar la superficie especulativa muestra una menor velocidad de absorción que en el submercado Triángulo San Eduardo, Zona Sur y el Camino del Buen Ayre.
La novedad está en torno a los precios de renta pedidos: todas las zonas muestran una revalorización, excepto el corredor de la ruta 9 que permanece sin cambios respecto del trimestre anterior.
Los valores de zona Sur superaron a los del Triángulo San Eduardo, que históricamente ostentaba los valores más altos del mercado.
Inventario
Al finalizar el año 2024, el inventario de naves logísticas Prime se incrementó en un 6,9%. Durante el último trimestre de 2024 se registró el ingreso de nueva superficie en el Corredor Camino del Buen Ayre (24.000 m2) y en el submercado Fátima – Pilar (70.000 m2).
La producción continúa condicionada a contratos “built to suit” lo que se refleja en el lento crecimiento del mercado, condicionado a la capacidad de absorción de la demanda.
Pese a la desaceleración de las construcciones motivada por la cautela de los desarrolladores y el creciente costo de construcción en un mercado con escasa financiación, se espera que en 2025 se finalicen 179.700 m2, dispersos en todo el mercado, aunque con más peso en TSE y el corredor RN 9, lo que tendría un impacto positivo del 6,8% sobre el inventario. “Esta nueva superficie si bien aportará mayor flexibilidad a la disponibilidad, también pondrá a prueba la capacidad de la demanda para absorber el crecimiento esperado en la oferta”, concluyó Longo.
