Responde: Nicolás Lang, Gerente Comercial de Lagoon Pilar
Alquileres de verano
- ¿Cómo estuvo el movimiento de alquileres en Lagoon Pilar esta temporada? ¿Cuál fue el nivel de ocupación?
Los alquileres en Lagoon Pilar,durante la temporada,superaron nuestras expectativas, dada la situación macro general donde un tipo de cambio del peso apreciado llevó un flujo de turismo a veranear en el exterior.
Aún así, la demanda en enero fue de un 100%, incluso con consultas en lista de espera. Las familias con hijos pequeños son las que impulsan la mayor demanda de alquileres. La valorización de los activos medidos en dólares impulsó el rendimiento de los alquileres en algunas unidades hasta un 10% de tasa anual lo que demuestra que fue una muy buena temporada para las personas o inversionistas que alquilaron sus propiedades en el barrio.
- ¿Cuál es el rango de precios en alquileres este verano? ¿Fue competitivo o con el auge de personas vacacionando en el exterior decreció la demanda?
Los alquileres arrancaban en USD 1.200 para los monoambientes, USD 1.600 a USD 2.000 los dos ambientes y para unidades grandes de cuatro ambientes, generalmente para familias, rondaban los USD 3.500 durante enero. Los valores tienden a disminuir un 15-20% en febrero. En todos estos casos tienen acceso a la laguna y los valores detallados incluyen ya expensas, impuestos, gastos de luz y gas.
Lagoon Pilar es un caso particular, ya que es el único proyecto consolidado con una Crystal Lagoon y playas en zona norte. Esta tendencia lo vuelve, de alguna manera, un bien escaso que le permite a las familias pasar el verano en la laguna, pero manteniéndose cerca de Capital con el agregado de la tranquilidad para ir y volver a la ciudad en estos meses de menos tránsito. Por esta razón entendemos que la temporada de alquileres fue muy buena.
- En términos de rentabilidad, ¿cuál fue el rendimiento de aquellas personas que tienen una unidad en Lagoon Pilar y decidieron alquilarla toda la temporada?
A los valores de alquiler promedio, durante los tres meses de verano, los inversores lograron una tasa que, anualizada, se ubica dentro de 10 a 12 puntos sobre el valor del activo.
Créditos hipotecarios
Responde: Nicolás Lang,Gerente Comercial de Lagoon Pilar
- ¿Qué impacto tendrá en el mercado el lanzamiento de las hipotecas de bien futuro?
Esta es una herramienta que esperamos con mucho anhelo en el sector. El principal impacto se dará en un incremento del interés por unidades de pozo, ya que los compradores hipotecarios suelen mirar más la cuota que los montos o incluso las tasas. Esto ayudará al sector desarrollador que podrá comercializar propiedades ajustadas a los costos actuales.
En este marco es importante resaltar que el último año los índices de las cámaras mostraron un incremento de los costos de construcción,medido en dólares, de más del 100% mientras que el m2 promedio se apreció en torno al 8,5% anual. Esto indefectiblemente impulsará los precios para arriba de las propiedades nuevas, pero debe terminar de instrumentarse y esperar que el mercado se mueva en ese sentido.
- ¿Creen que habrá mayor financiamiento por parte de los bancos para la compra de propiedades? ¿Habrá mejores condiciones?
Estamos convencidos que habrá mayor financiamiento por parte de los bancos para la compra de propiedades. Esto es muy positivo para el mercado dado que los bancos deberán competir entre sí para ofrecer nuevos y más competitivos productos lo que generará mejores condiciones para las personas interesadas en comprar propiedades.
Construcción
- La suba de costos de construcción ¿afectará el avance de nuevos desarrollos? ¿Cómo repercute para los compradores y para las desarrolladoras?
Hoy en día, los proyectos nuevos son analizados con múltiples variables. El mercado local te obliga a realizar estos ejercicios y suponiendo escenarios fluctuantes en todas las etapas del negocio. Entonces, al decidir comenzar un nuevo emprendimiento, los desarrolladores solemos estar atentos. En este contexto si vemos un incremento desmedido probablemente seamos cautos frente a cómo cubrir esos costos, pero también como desarrollador en soluciones factibles como salir en búsqueda de tierras con menor incidencia, o productos de nicho que de alguna manera estén mejor blindados al riesgo.
Los compradores, por otro lado, van con el mercado. En donde observan que los costos incrementan, pagan anticipado y toman ganancias. Por ejemplo,hoy en día pagar un departamento de pozo en cash te permite obtener un descuento importante y también evitar el ajuste del CAC.
- ¿Qué tendencia ven en cuanto a características en nuevos desarrollos? ¿Qué es lo que más valora hoy la persona que elige invertir en una propiedad?
Las tendencias de los nuevos desarrollos suelen estar en productos de nicho o premium. La zona de Pilar presenta una fuerte demanda de estos productos, particularmente en condominios y edificios. También vemos oportunidad en Pilar Norte como polo de desarrollo, con tierras con un gran potencial cercano al Parque Industrial. En nuestro caso particular comenzamos con la obra del Condominio Laguna, el proyecto de mayor valor agregado del complejo y dentro de los últimos dos macrolotes de Lagoon Pilar. La zona de Pilar presenta una fuerte demanda de productos premium, particularmente en condominios y edificios.
- ¿Sigue siendo una buena opción comprar un lote y construir, o conviene comprar una unidad finalizada o de pozo?
Actualmente queda en el mercado el stock remanente de casas construidas con un costo de construcción que arrancaba en 600 USD x m2 (últimos 4/6 años). Esas propiedades vendidas a los precios de hoy no reponen una nueva, pero algunos constructores, quizás apurados para vender, están ofreciendo buenas oportunidades. Pero eso va a ser totalmente diferente en los próximos 24 meses. Quienes hayan vendido por debajo del costo de reposición entrarán al nuevo ciclo, y los nuevos proyectos ajustarán al alza. Además, con la aparición de la financiación, volverá a ser negocio comprar para construir.
- ¿Cuáles son las opciones para bajar los costos para aquellos que tienen un lote y eligen construir?
Sí, lentamente comienzan a ingresar al país productos importados, a un precio competitivo y seguramente aparecerán oportunidades para bajar los costos. Hoy en día con la proliferación de los marketplaces e internet, cualquier producto que ingresa al mercado, se consigue luego fácilmente. Contar con cash en mano también ayuda a negociar en compras por volúmen. Hoy vemos a muchos proveedores apurados en asegurarse metros en el corto/mediano plazo y eso los empuja a ser más competitivos.
Coyuntura
- ¿Cómo afectará al mercado la desregulación de la actividad inmobiliaria, de cara a que se confirme el decreto del Gobierno Nacional?
En este sentido existen dos miradas. Los análisis de quienes están impulsando esta desregulación que ven en las medidas una oportunidad para fomentar la competencia y reducir los costos. Por otro lado, los inmobiliarios sostienen que podría afectar la oferta de alquileres y debilitar la seguridad jurídica del sector. Sin embargo existen en Argentina leyes que permiten la libre circulación de propiedades, amparada por la constitución nacional y también los ámbitos de las provincias, lo que sin dudas será probablemente eje de una disputa si es que se logra avanzar en el proyecto. Todavía no tenemos una posición al respecto de este punto. Entendemos que menos regulación es positivo, pero sí es una industria debe ser regida por la ética profesional sobre todas las cosas.
- El eje del debate estará puesto en la necesidad de los colegios profesionales. ¿afectará la seguridad jurídica y la calidad del servicio?¿Consideran que es necesaria una entidad que ordene la actividad?
Sin dudas los colegios profesionales cumplen un rol fundamental en mantener la seguridad jurídica, pero también es un costo importante para el cliente final. Si bien se podrían abaratar costos la trayectoria, el historial, el acceso a la información pública y las certificaciones que pueden avalar el trabajo de cada parte del sector son muy importante para evitar estafas. Desarrolladora, constructora, inmobiliaria, todas las partes cuentan con estas herramientas para dar credibilidad de sus capacidades, y no necesariamente sean controladas, o aprobadas por un colegio.
