DURANTE MUCHOS AÑOS, COMPRAR UN DEPARTAMENTO DE POZO FUE UNA DE LAS ALTERNATIVAS DE INVERSIÓN MÁS ELEGIDAS POR QUIENES BUSCABAN RESGUARDAR VALOR Y OBTENER UNA DIFERENCIA ENTRE EL COSTO INICIAL Y EL PRECIO FINAL DE VENTA. LA LÓGICA CONSISTÍA EN INGRESAR TEMPRANO A UN PROYECTO Y ESTO PERMITÍA COMPRAR POR DEBAJO DEL VALOR DE MERCADO Y CAPTURAR LA REVALORIZACIÓN DURANTE EL PROCESO DE CONSTRUCCIÓN.
Hoy esa ecuación cambió. La inflación en dólares de la construcción modificó profundamente el escenario del mercado inmobiliario. Con costos que aumentaron más de un 24% interanual medidos en moneda estadounidense, desarrollar dejó de ser una actividad con márgenes amplios y pasó a requerir un análisis mucho más preciso.
El problema principal es que, en muchos casos, construir cuesta más que comprar un inmueble terminado.
Actualmente, el costo total de desarrollar un edificio, contemplando la incidencia del terreno, ronda los US$ 2.000 por metro cuadrado, mientras que en distintos barrios de la Ciudad de Buenos Aires todavía se consiguen unidades usadas terminadas alrededor de los US$ 1.500 por metro cuadrado.
Cuando un comprador encuentra una propiedad lista para habitar a un precio inferior al costo de construirla desde cero, es lógico que evalúe reducir riesgos y tiempos. La espera de una obra, los posibles desvíos de presupuesto y la incertidumbre propia de un emprendimiento en marcha pierden atractivo frente a una unidad terminada.
A esto se suma otro factor determinante como la menor disponibilidad de ahorro. Durante años hubo un segmento de pequeños y medianos inversores que encontraba en los departamentos de pozo una puerta de entrada al mercado inmobiliario. Hoy ese público se redujo porque hay menos capacidad de inversión y mayor necesidad de preservar liquidez.
También cambió el comportamiento de la demanda. Los monoambientes, que durante mucho tiempo fueron protagonistas por su bajo ticket inicial y su potencial para alquiler, dejaron de tener el mismo impulso. El inversor analiza más variables antes de decidir y busca productos con mayor diferenciación.
En este nuevo contexto, los desarrollos premium son los que mejor resisten. Los proyectos de alta gama tienen una lógica diferente porque no compiten solamente por precio. Su valor está en la ubicación, la arquitectura, la calidad constructiva, los servicios, la tecnología y una experiencia de vivienda que apunta a un público con otras prioridades.
Mientras que un proyecto destinado al inversor tradicional necesita una ecuación muy ajustada para ser rentable, un emprendimiento premium puede sostenerse porque existe un comprador dispuesto a pagar por atributos que van más allá del metro cuadrado.
Esto no significa que el mercado deje de construir. Significa que comienza una etapa más selectiva. Los desarrolladores deberán analizar con mayor profundidad cada terreno, cada producto y cada segmento de demanda antes de iniciar una obra.
El futuro inmediato no estará marcado por grandes volúmenes de lanzamientos, sino por proyectos con una planificación más rigurosa, ubicaciones estratégicas y una propuesta de valor clara. Hasta que los costos de construcción vuelvan a encontrar un equilibrio con los precios de venta, la clave será construir donde todavía exista una oportunidad real de rentabilidad.
Por Horacio Ludigliani, asesor inmobiliario, arquitecto, desarrollador
