"Que exista una oferta de créditos es una excelente noticia, teniendo en cuenta la necesidad que había en nuestro país y la ausencia prolongada de financiación bancaria que existió durante muchos años. Hay que celebrar que hoy haya muchas personas que puedan acceder al departamento propio cuando antes no accedían ni al mercado del usado con sus ahorros ni con sus sueldos a las cuotas de los emprendimientos en pozo. Ahora, con esta oferta de créditos hipotecarios se generó una masa crítica disponible para comprar muchos más metros cuadrados. Pero esto también motivó a que los precios de las propiedades empezaran a subir accionados por la demanda de los créditos”, advierte Gabriel Brodsky, director de la división Emprendimientos de Predial Propiedades.

“Otro tema importante a tener en cuenta en este escenario, en el caso de las propiedades usadas, es que ya no hay casi margen para la negociación del precio. A partir del cepo cambiario, se dio un cambio de hábitos en la dinámica entre compradores y vendedores. Con el dólar blue, la gente contraofertaba muy fuerte, proponiendo rebajas en los valores que llegaron hasta un 25%, aunque lo usual se dio entre el 15 y el 20%, cuando hasta entonces las contraofertas que se escuchaban y aceptaban nunca superaban el 10%. Hoy, en los tiempos del crédito, vuelven a cambiar las condiciones: se prolongan las operaciones, los precios siguen subiendo y hay más clientes, pero también, de a poco, se va convirtiendo en un mercado que no tiene mucho margen para contraofertas. Actualmente, las contraofertas están en torno al 5% y nuestra creencia desde Predial es que se van a achicar aún más”, avizora Brodsky, quien compara a la Argentina con otros países en donde el crédito hipotecario está arraigado y funciona de manera masiva. “En Canadá, por ejemplo, sin crédito hipotecario no hay mercado inmobiliario. Allí, el crédito generó que se venda a partir de un precio mínimo y a partir de él se escuchen y acepten contraofertas por encima del valor”, explica.

Las refacciones y remodelaciones que necesitan, casi siempre, los departamentos usados, también hay que tenerlas en cuenta a la hora de calcular un crédito y elegir propiedades. “Además de la inflación y de los costos, hay que tener presente que 9,99 de cada 10 departamentos usados necesitan cierto tipo de reformas o arreglos debido al uso y a la antigüedad, lo mismo que ocurre con los autos usados. El costo de hacer baño y cocina a nuevo, que siempre es lo más costoso en un departamento, hoy es carísimo. Y, además, de todo esto hay que tener en cuenta las expensas en cada caso. Créase o no, hay edificios que no son nuevos, que no tienen servicios ni amenities, y que tienen expensas altísimas. Quizá muy superiores a las de un edificio nuevo que no tiene problemas. Entonces, quien va a pagar un crédito con una tasa que está empezando a conocer, como es la tasa UVA, se encuentra además con unas expensas más elevadas y quizá no llegue holgado a fin de mes”, suma Brodsky.

Otro punto importante que destaca es la falta de departamentos de 3 y 4 ambientes. “Si bien en el último año los precios en CABA aumentaron y creo que lo seguirán haciendo fuertemente, estas unidades grandes casi no fueron impactadas por la suba. Aunque, también ocurre, de manera paradójica, que en los últimos 15 años no se construyó prácticamente nada, es muy poco lo que ingresó al mercado de 3 y 4 ambientes. Por eso, considero que el crédito debería ir para ese producto. Esta tipología es la más genuina para el crédito”, agrega.

Otro país al que Brodsky mira para comparar con la Argentina es Chile. “Insisto con el modelo chileno y sus UF. Allá los créditos hipotecarios funcionan porque la construcción es uno de los motores de la economía. En Chile no habría UF (que son las UVA nuestras) si no hubiera el nivel de construcción que hay, sobre todo en Santiago. En un país que tiene la mitad de población que el nuestro, el año pasado (que además no fue el mejor año) Santiago alcanzó los 3.000.000 de m². Por eso, considero que en la Argentina tienen que subir los niveles de construcción porque de lo contrario no es sustentable el modelo. Es decir: para que la oferta de créditos sea sustentable tiene que haber más construcción”, sentencia Brodsky, quien analiza que, si ya existe un déficit habitacional, ahora que ingresa al mercado una masa de potenciales compradores habrá que equiparar la cantidad de oferta disponible para esa demanda con nuevos emprendimientos.