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¿Qué está generando el sobrestock de propiedades a la venta en CABA?

¿Qué está generando el sobrestock de propiedades a la venta en CABA?
08 Abr
2021

Según datos del portal ZonaProp, marzo registró un récord de 103.000 avisos publicados de propiedades en venta en Capital Federal. ¿A qué se debe este sobre stock de oferta?, ¿puede ser una oportunidad?, ¿qué es lo que se está vendiendo? Opinan los brokers inmobiliarios.

Luego de cerrar el peor año de su historia, el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires se enfrenta en este 2021 a un nuevo problema: la sobre oferta de propiedades a la venta. Este fenómeno, que se viene observando desde 2018, se vio agravado durante los primeros meses del año.


Importantes corredores inmobiliarios de la Ciudad brindan su opinión sobre esta situación atípica y sobre cuáles pueden ser sus principales consecuencias.


Respecto a las causas que podrían estar generando este sobre stock de propiedades, los brokers consultados coinciden sobre la importante incidencia que está teniendo el alto valor de las unidades, aunque también mencionan otros motivos a tener en cuenta.


Para Diego Oks, broker de Century 21, “este fenómeno se debe en parte a la gran desconfianza que tienen muchas personas sobre los efectos de la pandemia en la economía a nivel macro y micro. Además, los valores de las propiedades poco tienen que ver con la realidad del momento. La suba considerable en la cotización del dólar genera presión en los valores hacia la baja. Por otro lado, muchos propietarios siguen considerando los precios por valor metro cuadrado según la zona o el barrio, medida que actualmente cuenta muy poco a la hora de definir un precio "vendible". Hoy los compradores terminan concretando una operación con aquel vendedor que haya acomodado el precio de su inmueble al valor de mercado o apenas por debajo del mismo. Si a eso le agregamos inflación, salarios bajos y poca accesibilidad al dólar, son cada vez menos quienes pueden comprar un inmueble en nuestro país”.


Además, el broker agrega que “otra causa que viene resonando fuerte es el tema de la ley de alquileres, que derivó en una nueva ola de propiedades a la venta, de dueños que ya no están dispuestos a percibir un ingreso bajo en pesos, a tres años, con todo lo que eso implica a nivel monetario y de cuidado del bien, ya que muchas veces sus inquilinos devuelven las unidades muy deterioradas”.


Para Francisco Altgelt, Vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, “ponerle a una propiedad un cartel de venta no significa que necesariamente lo esté. Es vendedor el que está en un precio de mercado. Quien especula, no vende”. Y agrega que “las razones para tener un mercado sobre ofertado son: hartazgo de su propiedad por una cuarentena larga; buscar un cambio de vida y mudarse a espacios verdes; necesidad de venta por cuestiones económicas, y necesidad de agrandarse o achicarse. También hay un lote de departamentos que estaban en alquiler y que ahora están en venta por disconformidad con la ley de alquileres".


Marta Oriozabala, CEO de Real Capital, opina por su parte que “existe una imposibilidad de compra por la falta de créditos inmobiliarios. Estamos en una situación de crisis económica, con desocupación y falta de conciencia de los vendedores sobre el valor real de los inmuebles. No asumen la realidad de la crisis, lo que lleva a que haya un montón de propiedades a un valor que no se va a pagar. Creo que todos los operadores del mercado debemos trabajar para conseguir el sinceramiento de precios y que haya un equilibrio entre la oferta y la demanda”.


Contrario a la opinión de sus colegas, Diego Migliorisi no cree que haya una sobre oferta de propiedades ya que “el segmento de los inmuebles más grandes creció pero había sub oferta. Los otros segmentos mantienen la oferta promedio, con la excepción del sector de inversores para renta o para la construcción, que está observando el escenario con cautela”.


En cuanto a las claves para la resolución de esta situación anómala, Ariel Rodriguez, CEO de Value Bet Inmuebles, opina que “son la estabilidad inflacionaria, la seguridad jurídica, la creación de créditos flexibles e incluso deficitarios para el acceso a la primera vivienda y de créditos blandos para la inversión en inmuebles, la desgravación impositiva para generar competitividad, el blanqueo de capitales destinados exclusivamente a la adquisición de inmuebles nuevos y usados y sin duda alguna establecer parámetros de tasaciones que permitan cesar la enorme disparidad de precios existente”.


En este sentido, Oriozabala cree que “la clave para poder resolver esto es el sinceramiento de los precios. Además de que haya créditos hipotecarios y facilidades para los compradores, porque hoy sólo operan quienes cuentan con el efectivo. La devaluación de la moneda dificulta el ahorro y, por la inflación, las propiedades deben mantenerse en dólares. Hoy en día los trabajadores de clase media o media baja no cuentan con la posibilidad de comprar un inmueble y debería existir algún tipo de ayuda económica del gobierno para eso”.


Nos preguntamos entonces si el importante aumento de la oferta de inmuebles a la venta no podría constituirse a su vez en una buena oportunidad de negocios para vendedores o compradores.


Para Rodriguez, “sin dudas es una oportunidad para quienes posean la liquidez con el fin de adquirir su vivienda nueva o usada o realizar una inversión. La gran oferta genera la posibilidad de tener varias opciones y negociar en consecuencia”.


Altgelt, en cambio, cree que “una propiedad que bajó un 20% no es una oportunidad. Oportunidad es otra cosa. Hoy quien compre o quien venda lo hará con valores de mercado. Esto no significa que puede haber oportunidades puntuales por necesidades del vendedor”.


Finalmente, consultamos a los expertos sobre qué tipo de propiedades son las que más se están vendiendo en este contexto.


Diego Oks señala que “se venden aquellas propiedades que están a valor de mercado o apenas por debajo de ese valor y las de los dueños que están dispuestos a escuchar ofertas de lo que los compradores pueden pagar. También se venden terrenos con baja incidencia y en la mayoría de los casos donde los vendedores aceptan metros terminados en otros edificios de las constructoras o en la misma obra. Se generan operaciones encadenadas de quienes venden para comprar e incluso permutas por propiedades en provincia, barrios cerrados, countries”.


En la misma línea, Rodriguez señala que “lo que se vende son los escasos inmuebles que están en un precio acorde al contexto actual. Los tickets bajos destinados a pequeños ahorristas y como siempre, los productos premium destinados al sector de mayor poder adquisitivo”.

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