Imprimir esta página

En Estados Unidos, la inversión inmobiliaria no solo está en Miami

En Estados Unidos, la inversión inmobiliaria no solo está en Miami Foto: http://blog.goplaceit.com
18 Jul
2019

Si bien Miami sigue siendo el destino favorito de las inversiones argentinas, ciudades como Detroit y Nueva York han comenzado a ganar terreno merced a muy buenas oportunidades apalancadas por la administración Trump. Dos especialistas en ambos mercados señalan las ventajas para los inversores argentinos.

Nueva York es una de las pocas ciudades que habita en el inconsciente colectivo del mundo entero. Aun cuando nunca hayamos estado allí, los monumentos, las calles, las luces, nos resultan tan reconocibles que todos tenemos en nuestras cabezas una imagen de la ciudad. Es por ello también que se trata de un destino aspiracional para muchos argentinos que sueñan con la posibilidad de visitarla y, por qué no, de adquirir un inmueble en la Gran Manzana.


La llegada de Donald Trump a la presidencia de Estados Unidos ha significado algunos cambios importantes en las regulaciones que afectan al mercado inmobiliario en el país y, en particular, al de la ciudad de Nueva York. Sobre este punto, Miriam Cortazzo, miembro de Keller Williams y bróker especialista en el mercado inmobiliario neoyorkino señala que “desde que tenemos la nueva Administración ha habido muchos cambios y en ello el locatario se ha visto un poco perjudicado. En 2018 se empezó a ver una quietud que no había antes. En 2017 ponías una propiedad en el mercado, el domingo se hacía el Open House y el lunes ya estaba vendida. Ya no ocurre eso. Hay algunas excepciones pero no es lo común hoy. Ha habido también muchos cambios a nivel impositivo. Por ejemplo, el máximo que se puede deducir por año impositivamente respecto a una propiedad pasó a ser u$s 10.000 lo cual cambia mucho la realidad de todos los días porque mucha gente compraba usando la deducción que podían hacer que era un beneficio”.


Sin embargo, Cortazzo señala que existen buenas oportunidades para el inversor argentino: “Además de condominios, en los últimos tiempos hemos visto muchos inversores de Latinoamérica, y sobre todo de Argentina, que alejándose un poco de Miami, han comenzado a invertir en edificios multifamily y, en muchos casos, ellos mismos han desarrollado proyectos en Brooklyn, Queens, Manhattan, el Bronx y New Jersey”.


Pero también existen opciones para aquellos que no cuentan con tanto capital para invertir. “A veces hay gente que no tiene mucho dinero y que dice «a mí me gustaría pero ¿qué hago si solamente tengo u$s 40-50.000?». Para esos casos existe una opción que es la de la compra en grupo, algo que también es muy común en el mercado de Miami. Se trata de compras entre varias personas, no es crowfunding exactamente pero si una compra colectiva con una cabeza que está en la ciudad”, apunta la bróker.


Otro punto a tener en cuenta a la hora de invertir en Nueva York es que existen zonas donde el Gobierno brinda ciertas concesiones a los inversores. “Recientemente se ha creado el «Opportunity Zone Program» cuyo objetivo es el de estimular inversiones privadas en comunidades un tanto marginadas, a cambio de incentivos impositivos. Los inversores pueden recibir beneficios a largo y corto plazo. Se trata de barrios que económicamente han estado medio bajos y que hoy se están reconvirtiendo. Es el caso, por ejemplo, del Bronx que ahora está en plena ebullición. Estas ventajas incentivan mucho a la llegada de inversionistas”.


Por último, respecto a la rentabilidad, la especialista destaca que “el que invierte en Nueva York no busca gran rentabilidad porque es más o menos de un 3%. Por eso mucha gente también invierte en otras partes de los Estados Unidos. Sin embargo, lo que tiene Nueva York es la impermeabilidad. Cuando fue la crisis de 2008, por ejemplo, no se resintió el mercado para nada lo que quiere decir que la gente no perdió dinero y además el que compra ahí apuesta a la apreciación de la propiedad que hasta ahora venía siendo entre 8 y 10% anual, aunque recientemente bajó un poco y hoy está en el orden de los 6 ó 7%”.


Pero no solo Nueva York ofrece oportunidades para el inversor argentino. Eduardo Pérez Orive, fundador de InvestDTW y referente del mercado de Detroit en Argentina, asegura que con una inversión mínima de u$s 65.000 se puede obtener una renta anual en dólares de entre el 9% y el 12% en la ciudad del estado de Michigan. Es que el mercado de Detroit,- que actualmente se ha transformado en un centro de inversiones internacionales desde el punto de vista inmobiliario - ha comenzado a remodelar una gran parte de sus barrios, lo que permite posicionar a la ciudad en una curva ascendente en cuanto a los precios de las propiedades.


“Luego de haber sido una de las principales urbes de Estados Unidos y considerada la ‘Paris de América’, entró en banca rota en 2013 y salió en 2014. Esto le permitió recibir cientos de miles de millones de dólares de fondos federales, del estado de Michigan, y de particulares que encontraron en Detroit una gran oportunidad’’ asegura el empresario radicado en el país del Norte.


Pérez Orive, referente de las zonas de Miami y Detroit, afirma que ‘’el argentino es de por si una persona que busca diferentes inversiones permanentemente’’ y agrega: ‘’desde hace muchos años que vivo en EE.UU y veo que los argentinos que han invertido ahí han encontrado una buena inversión, lograron rentabilidad y también hacen uso de un acuerdo entre EE.UU y Argentina respecto a la Visa, la cual les permite tener una del tipo E2, que es una visa de inversionistas’’.


En relación a los requisitos para poder operar allí, Pérez Orive detalla: ‘’para comprar es necesario haber registrado una sociedad allí y tener una cuenta de banco a nombre de la sociedad y para alquilar, mostrar capacidad de pago y antecedentes que surgen del riesgo crediticio del potencial inquilino basado en su crédito’’.


En cuanto a los precios para la compra, el especialista advierte que con una inversión de u$s65.000 en promedio se puede adquirir una casa para remodelar, con el presupuesto ya incluido, asegurando una renta anual en el orden de los 10% y una recapitalización de aproximadamente 12% y 15% anual. Al respecto afirma que ‘’hay dos opciones muy marcadas. Una es el inversor que busca la propiedad ya con inquilino, que no quiere reparar la casa y que solo quiere cobrar una renta desde el momento en que la adquiere y el otro modelo es el propio inquilino, al que la ciudad le otorga facilidades para que se convierta en propietario de la propiedad que alquila’’. Por otro lado, el valor aproximado de una renta por alquiler es de entre u$s 750 y u$s 950 dependiendo de la propiedad.


‘’El inversor hoy debe tener en cuenta donde puede maximizar la rentabilidad de inversión y, quién apuesta por Detroit, es aquel que tiene como prioridad lograr una alta rentabilidad y capitalización en el corto plazo en un destino de inversiones inmobiliarias que recién comienza a revertir la tendencia de precios que se mantenía decreciendo hasta fines del 2017’’ concluye el empresario.