¿Alquilar o vender? Ese es el eterno dilema del propietario y, para quien acaba de recibir un departamento nuevo, una pregunta que puede quitar el sueño.

Según datos de Reporte Inmobiliario, los precios de las publicaciones cayeron un 34 % desde 2019. En tanto, en julio de 2020 entró en vigencia la nueva ley de alquileres, con contratos de 3 años y actualizaciones anuales según una fórmula compuesta 50 % por la evolución de los salarios y 50 % por la inflación que mide el INDEC. En un contexto volátil como el de la Argentina, las recetas del pasado raramente aplican en el presente y por eso decidimos consultar a especialistas del sector para saber qué le aconsejarían a un cliente que acaba de recibir un departamento a estrenar.

“¡Úselo! Disfrute de la oportunidad de estrenar que es única y va más allá de toda inversión”, recomienda el Corredor Inmobiliario Victor Arlandi, Propietario y Presidente de RE/MAX Central Buenos Aires Argentina, quien aclara que para sugerir si alquilar o vender se deben conocer los intereses del propietario en profundidad.

“Si lo compró para alquilar, vaya para adelante. La tasa de retorno de la inversión no es la mejor de la historia Argentina, pero se emparenta bien con los retornos de la Reserva Federal de EE. UU si lo considera un refugio de valor además de un negocio, por lo que puede sentirse en el primer mundo, no tenga miedo. Solo recomiendo que contrate los servicios de un empresa inmobiliaria seria, que sepa elegir un buen candidato como inquilino con un buen contrato dentro de la ley y buenas garantías”, sostiene Arlandi.

“La respuesta depende de la situación particular de cada inversor y también del tipo de inmueble”, coincide Alejandro Schuff, Director de Emprendimientos de Soldati. Según explica, si bien puede haber casos de inversores que entraron oportunamente en etapas tempranas de un proyecto y tienen espacio para capitalizar su ganancia, incluso en este contexto de negociaciones de precio agresivas, en términos generales parece ser momento de esperar y no apurarse a vender.

“Suponiendo que el inversor no necesita liquidez, mi recomendación sería efectivamente no vender, sino alquilar, ya que hoy tenemos un mercado de compra-venta con mucha oferta, baja demanda y precios a la baja”, recomienda Schuff.

Recomendaciones, renta y tipologías
A quien esté interesado en poner en alquiler un departamento a estrenar, Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, recomienda, primero, verificar que todo funcione (tanto en el departamento como en el edificio), y segundo, advertir al futuro inquilino que estará alquilando una unidad nueva.

“Es importante tener en cuenta que posiblemente aparezcan varios temas a resolver que el propietario no podrá desconocer”, afirma Altgelt.

En tanto, agrega el directivo, para vender es importante que el futuro comprador conozca la situación legal de la unidad que comprará, porque seguramente sea un departamento que no tiene aún escritura y lo que se transfiera es el boleto o la cesión.

En cuanto a la renta, los tres referentes del sector inmobiliario consultados coincidieron en que, para el caso de alquileres residenciales, está en el orden del 2,5 % a 3,5 % anual en dólares. Para alquileres comerciales, puede llegar al 5 %.

En el caso de casas, departamentos y PH, los especialistas explican que este fenómeno se da por dos razones: La baja en el precio de las propiedades y el desequilibrio entre oferta y demanda de departamentos en alquiler, consecuencia en buena medida de las nuevas regulaciones que generaron el efecto contrario al buscado.

Por supuesto, la rentabilidad exacta depende del producto, ubicación y tipología. Según Altgelt, los departamentos que mayor rentabilidad obtienen son los denominados “chicos”, es decir, departamentos de 1 y 2 ambientes.

¿A qué precio conviene alquilar? “En toda operación de alquiler hay tres valores: El venal, que es el valor que quiere el cliente; el técnico, que es el que consideramos nosotros luego de muchos análisis profesionales que entregamos a nuestros clientes; y el que en verdad importa y vale, que es el que pone el mercado”, concluye Arlandi.