Entrevista a Lisandro Cristiá: Hampton by Hilton Bariloche

Entrevista a Lisandro Cristiá: Hampton by Hilton Bariloche
10 Oct
2017

Lisandro Cristiá, director de Argenway, el operador de turismo receptivo del grupo Free Way.

¿Qué tuvieron en cuenta a la hora de invertir?
Hampton by Hilton Bariloche, se encuentra en el centro de San Carlos de Bariloche, con vistas inigualables al Lago Nahuel Huapi combinando belleza, tranquilidad y servicios. Asimismo, cuenta con el respaldo extra que otorga la cadena hotelera más importante del mundo, con un portfolio de 4518 hoteles en 105 países, de los cuales 2100 llevan la marca Hampton by Hilton. Asimismo, el emprendimiento cuenta con el apoyo del Ministerio de Turismo de la Nación y del Municipio de San Carlos de Bariloche, que ven con muy buenos ojos la llegada de productos hoteleros con estándares internacionales.

Analizamos la viabilidad de este desarrollo en relación a la localización, observar cómo es el mercado, cuál es la oferta y demanda que allí se registra y realizamos un exhaustivo estudio de mercado hecho con seriedad y profundidad. Una vez definida la Ciudad consideramos la micro localización, es decir, dónde estaría exactamente ubicado el desarrollo, cuáles serían los accesos y como estarían orientados respecto a los atractivos de la zona. Asimismo, las ventajas de una Ciudad tan turística con afluencia nacional y extranjera durante todo el año como es Bariloche, es justamente uno de los aspectos fundamentales si se trata de invertir en un establecimiento hotelero cuyo grado de éxito dependerá de la llegada de turistas durante todo el año. Desde ya, es mucho más probable que la ocupación hotelera promedio sea alta en Bariloche versus un destino turístico menos posicionado y/o con estacionalidades marcadas que producen la llegada de turistas solo durante algunos meses del año.

 

¿Cuál es la rentabilidad de un condo hotel?
La rentabilidad es fundamental al momento de elegir dónde invertir. En este tipo de estructuras, se pronostica una renta del 8 % anual después de impuestos, que trasunta en el doble del de la renta generada por el alquiler de un departamento para vivienda.

Participar de este tipo de inversiones resulta más accesible, ya que con un 40% del capital necesario para comprar un mono ambiente para vivienda se puede participar del negocio hotelero en proporción a los fondos invertidos. Y su rentabilidad normalmente resulta muy por encima del promedio de las inversiones inmobiliarias similares (viviendas, locales comerciales o cocheras), que rara vez superan el 3 o 4 por ciento.

 

¿Qué lugar ocupan los condo hoteles en nuestro país y en la región?
En nuestro país, tuvieron un crecimiento moderado durante los últimos 10 años y actualmente se están desarrollando varios hoteles dentro de esta categoría. Definitivamente esto es algo positivo teniendo en cuenta que en los últimos 10 años ha sido difícil el acceso al crédito tanto para las cadenas hoteleras que quieren construir un nuevo hotel como para desarrolladores.

En el caso de nuestro país vecino Brasil, ha experimentado un crecimiento exponencial en los últimos 15 años y, en el resto de Sudamérica, se observó un crecimiento en menor medida, pero también contribuyó como mecanismo de financiamiento de nuevos establecimientos hoteleros.

 

¿Cómo se puede invertir en Hampton by Hilton Bariloche?
Se puede invertir de diversos modos.
Tenemos opciones variadas pensadas para distintas necesidades y posibilidades. Por este motivo, es posible invertir en habitaciones enteras o de manera fraccionada. Por ejemplo 1/4 de habitación cotiza aproximadamente el valor de una cochera en la Ciudad de Buenos Aires o de Rosario y el aporte, normalmente se hace mediante un anticipo del 30% y 15 cuotas ajustables por el índice de la cámara de la construcción. O bien de contado y accediendo a una renta espera, hasta la apertura efectiva del hotel.

El inversor se incorpora a un fideicomiso de construcción y operación hotelera, comprando una habitación (o fracción de ella) y su proporcional de espacios comunes, amenities y terreno. Luego, cede el usufructo al fideicomiso y dará lugar a su segundo objeto: la explotación del negocio hotelero y la distribución trimestral automática de renta entre los inversores. Todas están completamente equipadas y listas para funcionar con los máximos estándares de seguridad y confort.

Asimismo, el inversor forma parte de un "pool", por lo que las ganancias se distribuyen por igual entre todas las habitaciones sin importar si alguna estuvo ocupada o no durante el período, es decir que todas las unidades participan por igual de las ganancias del hotel. En el caso de que el inversor quiera disfrutar de su habitación, puede alojarse sin cargo hasta dos semanas al año, fuera de alta temporada y sujeto a disponibilidad, para no afectar la rentabilidad del conjunto.

Es importante aclarar que las habitaciones pertenecen a inversores individuales y cada una de ellas constituye una unidad funcional y su dueño posee título de propiedad.

 

En promedio, ¿Cuál es el grado de ocupación?
Lo normal es del 60 o 70 promedio anual, hay ciudades que tienen una ocupación mayor. En general en promedio esa es la de la zona, si hay un destino con ocupación más alta, generalmente surgen más hoteles y el público se distribuye.

A los establecimientos chicos de 30 o 40 habitaciones se les hace difícil conseguir una rentabilidad razonablemente buena porque tienen pocas habitaciones entre las cuales prorratear una importante cantidad de costos fijos y, por otra parte, tienen un pequeño stock de habitaciones para distribuirlos a través de todos los canales de comercialización que actualmente funcionan en el mundo.

La rentabilidad mínima es del 6% anual, en el caso de un cinco estrellas donde, en términos absolutos la renta es muy buena, podría ser hasta un 5% anual sobre la inversión. Esto siempre muy por encima de la rentabilidad promedio del resto de las inversiones inmobiliarias que rondan en un 3% anual, después de impuestos.

 

¿Qué perspectiva tienen respecto del crecimiento de condo hoteles en el país?
Creemos que seguirán creciendo y tienen mayor probabilidad las ciudades que están consolidadas turísticamente, que reciben público nacional e internacional y que tienen buena conectividad aérea. Tales casos son Iguazú, Bariloche, Ushuaia, Mendoza. Argentina es un país que recibe muchísimo turismo internacional. En los últimos 15 años se ha posicionado como uno de los grandes del continente americano, seguramente será necesaria la construcción de nuevos hoteles, fundamentalmente en las 10 ciudades que mayor turismo internacional y nacional captan.

En los últimos años ha habido crecimiento del turismo interno como consecuencia de políticas de fines de semana largo que fomentan las escapadas de 3 o 4 días de argentinos dentro del país, como así también una mayor conectividad aérea de Aerolíneas Argentinas dentro del país en vuelos directos que vinculan Ciudades sin pasar por la Capital. Esto se va a potenciar en los próximos años a partir del ingreso de las low cost, que van a generar mayor conectividad entre ciudades argentinas, particularmente las turísticas.

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