Nuevas zonas de inversión

Nuevas zonas de inversión
13 Jun
2018

Quisimos saber cuáles son las claves de los principales players del mercado inmobiliario a la hora de elegir nuevas zonas de inversión para sus desarrollos, por eso les consultamos: ¿Cómo detectar oportunidades de crecimiento y como lograr anticiparnos al mercado?.

Se trata de zonas en las que el valor de los terrenos y las mejoras realizadas en cuanto a infraestructura animan a los desarrolladores a levantar proyectos con mejores precios y accesibles para el tipo de demanda actual que se ve motivada por la oferta de los créditos hipotecarios.

Ezequiel Chomer, CFO Grupo Chomer -compañía con una trayectoria de más de 60 años- comentó que para ellos una zona se comienza a explorar ‘‘casi como si uno fuese un turista. Se visualiza el entorno, la conectividad con otros barrios, el grado de desarrollo de la zona, si está medianamente virgen o explotada, y si tiene los medios necesarios para acompañar un crecimiento demográfico (escuelas, plazas, etc).’’ Asimismo, el directivo cuya compañía afirma tener como objetivo posicionarse como una de las principales desarrolladoras del mercado en los próximos 5 a 10 años, no solo en Argentina sino también a nivel regional, agregó que la Ciudad de Buenos Aires presenta una integración horizontal mayor que en años anteriores: ‘’se está logrando un desarrollo más parejo en diversas zonas, inclusive las más rezagadas’’.

Mientras tanto, Marcelo Nalda, responsable del emprendimiento Terrazas de Volcán que se encuentra en un 60% de avance de obra total, afirma que siempre realizan un estudio de demanda y un estudio de oferta de las zonas donde tienen planeado desarrollar: ‘’valoramos mucho los accesos, el transporte y la infraestructura del lugar. También somos muy cuidadosos en el valor de compra del terreno y el costo de la obra, y cuando terminamos un proyecto somos muy celosos de alcanzar y superar las expectativas de los compradores’’ agregó.

En cuanto a la zona de influencia del desarrollador confirmó que es la zona Sur de la Ciudad de Buenos Aires desde hace más de 10 años: ‘’estamos convencidos que es un mercado muy atractivo para desarrollar, dirigido a la clase media. Además, somos de la zona’’. También comentó que comenzaron a realizar desarrollos inmobiliarios allí desde ese entonces: ‘’primero hicimos el edificio de la calle Colombres 164 al cual llamamos ‘Viva Altos de Boedo’; luego construimos el edifico de la Av. Belgrano 3667, ‘Viva Altos de Av. Belgrano’ y el ultimo desarrollo en la zona -antes de ‘Terrazas de Volcán’ -fue en Av. Rivadavia 3364, ‘Viva Altos de Rivadavia’. Con anterioridad a este último construimos en la zona Norte del Gran Buenos Aires, en Vicente López, sobre la calle Avellaneda 435, Viva Vicente López’’.

Además, Nalda asegura que siempre buscan terrenos en esa zona de la Ciudad y que actualmente cuentan con proyectos en análisis muy avanzados: ‘’es una zona con excelentes accesos al centro, Subte, Metrobús y avenidas con menos congestión, y no solo en esa dirección sino también al Gran Buenos Aires, Autopista 25 de Mayo y Perito Moreno, entre otras. Es una zona que se está desarrollando muy bien como por ejemplo Parque Patricios y el Distrito Tecnológico, Parque Chacabuco y la Av. Asamblea, Boedo con una excelente infraestructura’’.

Para Matías Santoro CEO de Grupo FBA la zona de influencia es también el sector Sur de la Capital Federal, desde Almagro hasta Pompeya: ‘’hace 10 años que estamos instalados en la zona y elegimos este lugar por el costo de incidencia del terreno, la cercanía al centro y los medios de transporte; contamos con más de seis desarrollos con más de 28.000 m2 de construcción’’. En este sentido, el directivo agregó que volverían a optar por la zona porque ‘’todavía hay un sector de la sociedad que no tiene el 40% del valor del inmueble contando el 25% de la propiedad que no te cubren los bancos más gastos de comisiones y escritura. Nosotros calculamos que ronda el 40% del valor de la propiedad, para esas personas esta Grupo FBA que contamos con emprendimientos donde en el tiempo de obra pagan el 40% del valor del inmueble en mínimas cuotas, y una vez terminado el emprendimiento aparece el banco para financiar el saldo restante’’.

El directivo de FBA, afirma que trabajan en ofrecer primera vivienda al mercado local y que poseen un equipo especializado en encontrar oportunidades en las compras de los terrenos para brindarle un mejor precio a sus clientes. ‘’Contamos con el apoyo financiero de bancos de primera línea para facilitar la financiación al cliente en el tiempo de obra y también posterior al momento de otorgar un crédito hipotecario brindando confianza al saber que un banco tiene el mismo objetivo que es terminar la obra con calidad y en los tiempos previstos.’’

Por su parte Chomer declara que no desarrollan en zonas determinadas o específicas ‘’en el sentido estricto de la palabra ya que siempre buscamos zonas innovadoras y en desarrollo’’. En esta línea, el desarrollador cuenta que poseen un track record en zonas consolidadas de la Capital Federal como Palermo, Belgrano y Núñez aunque llevan proyectos adelante en lugares como Saavedra o zona Norte porque ‘’han aparecido buenas alternativas de tierra, que permitían lograr buenos proyectos’’. Asimismo, añade: ‘’trabajar con zonas consolidadas siempre es una garantía de éxito en el proyecto, al menos para nosotros. Pero también nos gusta apostar por zonas nuevas, en cierta forma ir descubriendo lugares, expandiendo horizontes. Cada vez es más difícil encontrar tierra en las zonas más consolidadas, como Palermo o Belgrano, y la que aparece es cara o no nos permite proyectos de envergadura’’.

Para el desarrollador, la intensión del GCBA por ampliar la Ciudad ‘’es uno de los factores principales de crecimiento ya que la ampliación del Subte, del Metrobus y la fuerte inversión en infraestructura y conectividad en la zona Sur hace que ésta tenga un especial atractivo. Mientras el cordón Norte la Ciudad está en muchos aspectos colapsada, en la zona Sur hay algunos elementos de infraestructura en exceso como plazas, veredas y centros culturales, preparada para una población que aún no ha llegado. Claro que todavía falta y el crecimiento debe ser parejo. Una de las áreas de mayor crecimiento fue Saavedra en donde estamos construyendo un complejo llamado Brooklyn Arias, de 5000 m2. Esta zona creció por la mejora de la infraestructura e hicieron ‘punta de lanza’ grupos privados con el desarrollo de un polo de oficinas y shopping’’.

Nalda coincide en que las mejoras realizadas en el Sur de la Ciudad contribuyen al desarrollo del área y agrega: ‘’la zona Sur de CABA es el lugar de crecimiento futuro. Comenzó en Barracas, luego siguió por Parque Patricios y ahora es Parque Chacabuco, que entre otras cosas cuenta con uno de los mejores parques de la Ciudad, con la pista de running más importante, recientemente hecha. Se está modernizando la iluminación pública con luminarias leds; se pavimentó la Av. Castañares; se están colocando cámaras de seguridad; la Villa olímpica; el proyecto Autódromo, etc. Es realmente importante la inversión que se está haciendo en la zona Sur de la Ciudad’’.

Ezequiel Chomer advierte que, a la hora de distinguirse entre tantos jugadores referentes del mercado, la principal diferencia está en la elección y compra de una tierra: ‘’Ese es el puntapié inicial del negocio, y que condiciona a todo el resto. La clave está en tener la capacidad de mirar más allá del velo de lo inmediato, poder visualizar una zona, una cuadra, una calle, no como existe hoy, sino como quedará una vez que esté el producto finalizado. Es un arte que muy pocos pueden lograr’’.

Por último, el CFO del Grupo Chomer sugiere a aquellos inversores que quieran anticiparse al mercado que investiguen y que estén atentos a las novedades en materia de crecimiento urbano: ‘’saber dónde va a inaugurarse la próxima parada de Subte, qué barrio tiene un régimen de promoción para determinada actividad; cuáles son los hábitos de consumo de los millenials; cómo va a impactar el nuevo Código de Edificación. Toda esta información afecta directamente al valor de las propiedades, especialmente a la valorización futura, entonces como en cualquier instrumento de inversión, antes de invertir, es bueno conocer’’.

Por su parte Santoro agrega y concluye: ‘’la seguridad que representa la inversión en ladrillos es superior, hay variedad de opciones en la compra de inmuebles y sin ninguna duda la mejor opción es buscar alternativas en renta y revalorización del producto en zonas de crecimiento. Nuestra empresa es líder en ventas en la zona Sur con proyectos de jerarquía’’.

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